背 景：

我国人口老龄化程度持续加深。当前，60后和70后正陆续步入老年时代，他们具备一定经济实力，且对高品质退休生活有追求，未来10-15年，中高端的康养需求将进一步推动产业发展，在这样的背景下，各大房企纷纷进军康养产业。远东资信数据统计显示，2018-2021年2月，国内发行过债券的房企有108家已进入康养地产领域，约占总数37%。

本文，和睿将主要介绍万科、远洋、华润、龙湖、富力等几大典型房企的康养产业布局及发展现状，看看他们的康养发展模式有何不同。

典型房企康养产业布局现状

部分典型房企康养产业布局时间轴

信息来源网上资料整理

万科、保利、远洋等房企2013年前就已先行涉足康养产业，经过近十年的市场摸索，他们逐渐探索出了适合当前企业发展的康养模式。而近几年新涉猎康养产业的房企，如华润、龙湖、金地、富力、旭辉等，目前还在逐步布局和扩张的过程中…

01 万科

收敛聚焦，巩固基本盘

2009年万科“随园嘉树”立项，标志着万科迈入康养地产的第一步，而后万科各城市公司陆续发展养老业务，自发形成区域独立的可持续照料体系。如：北京万科打造随园、怡园、嘉园等产品类型；杭州万科推出随园嘉树、随园护理院、随园之家等；上海万科则与申养合作，规划澜悦、望年荟及智汇坊三大产品类型。

整体来看，万科在康养地产上形成了三个方向产品体系，即侧重活力自理长者的持续照护社区；侧重高龄及护理长者的照护机构；定位社区、辐射周边长者的社区嵌入中心。随着集团提出“收敛聚焦”战略目标，核心城市的康养业务逐步聚焦打造长者社区及照护机构产品。

万科康养项目产品体系大致分类

当前，万科已布局的康养项目以照护机构及社区嵌入中心为主，分布近20个城市，主要选址华北地区及沿海地区等一线及新一线重点城市。

万科康养项目城市布局

十余年的康养探索，万科根据市场表现，持续在调整康养发展模式。2019年以前，万科一直在加速布局康养项目，而2019年以后，随着万科集团提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”，其康养业务也逐渐放慢了速度。以北京万科为例，康养业务线由原来的3+N模式（怡园·随园·嘉园+康复医院）聚焦到怡园、随园两条产品线上，团队更加专注做好一个项目，而非实现规模化效益。

北京万科康养项目布局历程

02 远洋（椿萱茂）

轻资产转重资产运营趋势

早在2013年，远洋即成立了养老运营管理有限公司，创建并推出高端养老品牌“椿萱茂”，战略规划持续生活社区（CLRC）、养老公寓（CB）及小型照护中心（CC）三大产品线。同年8月，远洋集团首个养老项目椿萱茂·凯健（北京亦庄）老年公寓正式开业，该项目为“类公建民营”项目，政府为产权方，远洋代建后项目返租运营，至此，远洋开启了轻资产运营模式。2018-2019年，远洋椿萱茂围绕京津冀、长三角、珠三角等城市群，快速铺开轻资产运营的老年公寓项目。

远洋椿萱茂康养项目布局城市

然而在实际经营中，以租赁物业运营高端养老项目逐渐暴露出一些问题：租金昂贵、费效比不高，无法享受资产增值红利等。2020年，椿萱茂逐渐调整了商业模式，项目开发向重资产倾斜，以北京地区为例，椿萱茂已基本放弃租赁类项目，重点布局重资产CCRC项目，预计今年开放首个自建自营项目——椿萱茂·和园。

远洋椿萱茂康养项目布局时间

03 华润置地

华润置地于2016年布局康养产业，目前主要介入养老地产和养老服务领域。未来，在实体项目经营稳定后，产业还将逐步延伸至养老科技以及养老金融，最终形成全龄全业态的综合养老生态圈。

华润置地康养产业布局设想

现阶段，华润置地自营的康养项目主要为“华润悦年华”系列，包括深圳悦年华·颐养中心（专业照护机构）、南宁悦年华·颐养社区（城市CCRC医养社区）等7个落地项目，2019年，沈阳华润润馨汇（城市高端康养综合体）开放。此外，华润置地早在2017年就开始探索居家养老服务站的模式，在沈阳与政府联合建设并自营南十社区项目（社区康养服务中心）。

从以上自持项目的类型看，华润置地目前主要聚焦城市型项目的开发，打造照护机构、城市型CCRC社区、城市康养综合体及社区康养服务中心产品线。而从企业整体的战略发展看，华润置地通过项目自持及投资合作等方式，康养项目产品类型从护理院、中医院到健康小镇等，基本实现全链覆盖。

在城市选择上，当前华润置地自持的康养项目主要聚焦布局一线（北京、深圳等）及新一线城市（武汉、成都等），城市经济环境较好、居民消费潜力大，有一定中高端康养客群基础。

华润自持项目城市布局图

04 龙湖（椿山万树）

龙湖地产2017年成立了椿山万树健康产业发展有限公司，自此康养事业正式启动。随着2018年重庆康养项目的落地，龙湖正式宣布进军康养市场。在前期康养产品线的规划中，龙湖考虑打造颐年公寓、社区照料中心、持续照护养老社区及居家照护四大产品体系，覆盖全龄段长者的全方位需求。

目前龙湖已落地的项目主要为“颐年公寓”产品体系，包括重庆新壹城颐年公寓（2018.11）、北京丰台颐年公寓（2018.12）、上海闵行颐年公寓（2019.10）及成都梵城颐年公寓（2020.06），以自有存量物业改造项目为主。

龙湖地产当前的康养产业布局较为聚焦，产品类型上从专业照护机构切入，区域选择上则是率先布局重庆、北京、上海等一线及新一线城市，未来将以北京为核心辐射环渤海市场、以上海、杭州为核心辐射长三角市场、以重庆、成都为核心辐射西南市场等，最终形成“全国化布局”的目标。

龙湖地产康养产品体系及落地项目城市布局

05 富力（富力颐安）

富力集团也是2017年成立了康养项目管理公司（富力集团医疗健康产业管理公司），开始长远规划和布局医疗及养老两大产业板块，战略规划打造国际颐养社区、长者照护之家、生态康养公馆、持续照料社区及健康荟五大产品体系，目前落地项目包括广州国际颐养社区（2021.01）及天津长者照护之家（2021.01）。在康养项目管理上，为了更好把控项目质量，富力采用集团统一管控的方式，统筹控制各区域项目的建设及运营，稳健发展。

富力康养产业五大产品体系（图片来源富力颐安官网）

富力集团当前康养战略规划较为清晰，就开发模式而言，富力目前核心开发重资产项目，塑造品牌标杆；从城市布局考虑，富力“三步走”战略，优先深耕北上广等一线城市，后渗透省会及区域重点城市，最后覆盖全国。

富力康养项目城市布局（图片来源富力颐安官网）

小 结：随着康养产业的发展，房企作为重要的开发角色之一，前期做了很多探索和实践，康养发展模式趋于成熟，并逐步形成了具有企业特色发展模式，但后期项目的运营及管理能力仍待验证，未来也将持续面临挑战和机遇...