截止2020年初，泰康已完成北京、上海、广州、成都、深圳等19个核心城市的医养社区布局，项目全面覆盖东北、华北、华中、华东、华南和西南区域的重点一、二线城市，选址城市的经济发展水平较高，整体高知客群基数较大。

从养老社区选址区位来看，项目选址以城市风景区和城市近郊为主，布局优先考虑北上广等一线城市，后进入苏州、成都、武汉、杭州等二线城市。

从地块规模来看，泰康之家系列是典型的CCRC养老社区项目，大多数项目的建筑面积在15-20万方左右，单项目基本可容纳居民1000户以上。同时，泰康之家养老社区的选址以城市近郊为主，生态环境优越，与市中心的距离一般在1小时车程内，交通通达性较好。另外，多数项目周边的医疗与生活服务配套较为完善，可以满足长者就医以及日常生活需求。

●土地性质对比

从目前已落地的泰康之家养老社区项目来看，用地性质主要集中于医卫慈善用地、社会福利用地、医疗卫生用地等保障类用地，以及有相对明确养老、医疗设施建设要求的商业类用地。

●取地条件对比

从土地出让条件可以看出，泰康之家系列养老社区在取地条件的设置较为详细，也体现了其品牌及运营的优势。如，明确规定项目的用地规模、床位数量等建设内容；对于医疗配套的等级、合作资源等内容也做了设置，增加竞争难度；除此之外，部分项目针对开发运营经验与品牌也做出了明确界定，如厦门鹭园项目。

1) 成都蜀园取地条件

根据温江区养老产业规划要求，该宗地范围内的国有建设用地应用于养老（疗养）设施建设。

竞得人只能建设养老（疗养）服务项目及配套设施，建设的养老（疗养）社区计容建筑面积须不少于15万平方米，竞得人须全部自持项目物业（即计入容积率的总建筑面积全部自持）。

2) 厦门鹭园取地条件

竞买申请人或其实质控制的关联（控股/同一品牌，且须经认可）应具有国内实际投资开发及运营管理2000张以上养老床位的医养结合养老服务项目经验，且其已投资开发及运营管理单体医养结合养老机构的床位数达到800张及以上，同时具有运营老年专科医院或二级以上康复医院、护理院、综合性医院等医疗机构的经验。

竞买申请人应符合我市《关于社会资本举办高端养老服务机构的指导意见》的要求。

竞买申请人包括竞买申请人本身及竞买申请人的控股股东及控股股东的控股子公司（可以是多层次的控股关系）。

综合来看，泰康之家系列养老社区项目的取地策略非常清晰，集中布局国内一、二线城市，保证了一定基数的高端养老客群。地块一般位于城市近郊，与市区的交通联系便捷，且周边生态环境优良；同时地块规模适宜，建筑面积主要集中在15-20万㎡。项目用地的土地性质基本为医卫慈善、社会福利、医疗卫生用地，定向获取为主，通过设置配建医疗配套、约定运营管理品牌等条件设置竞争壁垒，同时也可以合理控制取地价格，为项目后期销售去化和运营提供了良好的前提条件。

以上内容分享摘自和睿养老编著的《中国式持续照料养老社区开发全流程解析——CCRC的中国本土化实践经验》一书，将于2020年9月底正式出版发行。全书的编著基于和睿多年实践经验，系统性地阐述了CCRC的起源与中国式CCRC的发展理念与模式，立足中国的养老文化以及中国长者的现实需求，整理提炼出一整套在中国发展CCRC养老住区的开发策略，就中国式持续照料社区的选址策略、客群策略、商业模式、营销及运营筹开、运营后评估等开发全程内容进行详细阐述。

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