绿城养老作为绿城集团所属专业养老平台公司，目前旗下拥有“大爱天下”、“绿城双慈”、“绿城暖君”三大品牌，运营项目共10个（含2个筹备中项目），床位共2907张，以养老护理、居家养老、康复医疗服务为主。接下来，和睿养老就绿城暖君·北山街道居家养老服务中心主要情况及运营经验展开简要介绍。

绿城暖君北山街道居家养老服务中心（以下简称绿城暖君）于2019年1月17日开业运营，位于杭州市西湖区北山街道，由北山街道和绿城养老集团共同打造，是集居家养老、日间照料、养老护理、社区服务于一体的社区嵌入式养老机构。

1、基 本 情 况

绿城暖君，总建筑面积约2000㎡，由原来的松木场社区歌舞厅、棋牌室改造，改造成本接近1000万元（含软装）；作为西湖区民生项目，由北山街道牵头，给予绿城暖君10年期免租的优惠条件运营。

一楼为入户大厅，建筑面积约200㎡；

二楼为综合活动区，规划阅览室、健身区、多功能厅、儿童活动区等活动空间，康复理疗室、护理样板区等、餐厅（约96个餐位）、接待区与办公空间等；

三楼为护理单元，共43张床位，设双人间、三人间、五人间、因受物业改造限制，房间内无卫生间；另外规划公共卫生间、助浴间、部分活动空间。

（护理样板区）

（助浴间）

屋顶花园：因户外活动空间有限，项目还利用屋顶区域打造800㎡屋顶花园，为机构长者提供户外休闲娱乐场地。

2、服 务 项 目

绿城暖君项目作为社区嵌入式养老机构，以辐射周边社区及区域内养老客户为主，其中日间照料服务以服务自理长者为主；护理单元以服务失能、半失能客户为主，目前入住平均年龄达80岁。

1）日间照料服务

• 日托服务：目前主要以社区周边自理长者为主，主要内容包括长者的三餐、下午茶、助浴、理发、保健康复、学习娱乐等，服务时间为早上7:00-晚上19:00。
• 上门服务：主要包括上门送餐、助浴、保洁服务等。

2）养老护理服务

• 服务内容：配置护理团队与运营团队，负责入住长者日常生活照料、24小时护理、休闲活动等，提供养老护理服务。
• 收费方式：月费模式，床位费+护理费（2500元起）+餐费（1200元），每月约5000-9000元/人。

注：根据北山街道的政策，其辖区内的居民入住还可另外享受8折优惠；

3、绿城居家养老经验分析

据了解在疫情前，绿城暖君餐厅会员达到了1000多人，每天固定客流约100人，基本可以实现运营平衡并略有盈余；受养老观念等影响，目前日间照料服务采购率较低，疫情前日托长者约十几人，运营收入较为有限。养老护理单元入住率达50%，入住情况良好，基本可以实现盈利。综合来看，经过一年多的时间，绿城暖君项目目前已经实现运营平衡并略有盈利，整体运营表现与市场口碑较好，可圈可点；其成功的经验主要有如下几点：

1）项目精准定位

绿城暖君位于作为杭州老龄人口高度集中的西湖北山街道，周边老旧小区聚集，老龄客群广泛，因此项目以社区养老服务精准定位，将居家养老服务、日间照料服务、上门服务以及机构养老护理服务结合，互为补充与支持；项目主要服务周边社区老人，根据客户的收入水平及生活环境，精准匹配运营与收费方式，并及时调整服务内容，获得周边社区长者的认可。

2）政策补贴与支持

绿城暖君在开业前便获得北山街道的支持，以10年免租期的优惠方式开展运营，同时作为北山街道民生实事项目，在运营过程中还可以获取一定的运营补贴与餐饮补贴，这对于项目持续运营提供了非常重要的资金支持。

3）以餐饮作为客户导流手段

绿城暖君食堂注重餐饮品质，菜品丰富、营养均衡，可提供上门配送服务，并提供老年人专属优惠（政府提供餐饮补贴），不仅获得老年客群青睐，也成为周边社区居民就餐的首选。项目以餐饮口碑为基础，以老年食堂为着力点，带动日托、养老护理等入住率提升，以此实现运营收入的增长。

4）功能复合、人员集约

• 绿城暖君受原有改造物限制，面积空间有限，因此十分注重空间的复合利用；如多功能厅白天为长者各类活动、老年大学课程的学习场所，到了4点半接送孩子的时间，这里又摇身一变成为社会组织运营的“4点半课堂”，晚上又可以作为舞蹈、瑜伽教室。通过将场地、活动空间的复合利用，既避免了空间的闲置浪费，为居民提供活动场地聚集了人气，为机构带来活力的氛围，同时也可以获得部分租金收益。

• 绿城暖君项目日照中心与养老护理行政、后勤人员共用，另外在用餐高峰期通过其他人员协助，以节省人力成本。

绿城暖君作为绿城养老在社区嵌入式养老机构的进一步探索与尝试，不仅为长者“家门口养老”提供了解决方案，同时也积累了居家养老、社区照护的经验，为养老业务的实践成功探索了新的发展路径。