壹、老 龄 化 情 况

深圳，作为中国开放的最前沿，建市41年，建立特区40年。2018年人口平均年龄仅约32岁，堪称中国“最年轻的一线城市”，但深圳的老龄环境目前存在一个养老需求集中爆发的“窗口期”，深圳养老服务也需未雨绸缪。

虽然现阶段深圳的老龄化率低，但其老龄化发展进程较快。此外，作为典型的移民城市，深圳老龄化呈现出户籍和非户籍老龄人口倒挂的特殊现象。

从一座小渔村到国际化大都市，深圳的发展离不开每一代建设者。根据长者来深的阶段及和睿调研的结果，我们将深圳养老客群划分为四类。其中，原住民长者、第一代来深建设者及邓小平二次南巡后来深人员整体占比较少，但普遍拥有较强的经济实力，且已经面临或即将面临养老问题，处于渐富渐老的状态。

此外，21世纪年轻新移民带来的部分随迁长者因“深圳生态环境宜居”、“想靠近子女养老”等因素有留深养老意愿，相对来说其承价能力较弱，但这部分长者目前数量庞大。

贰、政 府 行 动

深圳自2013年开始推动养老产业发展，近两年出台了一系列政策，养老行业迎来政策红利。如2018年全面放开养老服务市场，提出精简行政审批手续、放宽准入条件、加快公办机构改革等举措；2018年公布深圳民非养老机构补贴标准，对比其他一线城市，补贴力度相较大，尤其是建设补贴高达4万元/张。

近期，深圳市民政局发布《支持深圳市养老服务行业发展专属金融服务方案》，中国银行深圳市分行设立50亿元专项养老信贷额度，全力支持养老服务企业恢复服务，为先行示范区构建高水平养老服务体系提供有力保障。

叁、供 应 现 状

由于深圳目前户籍老龄化率较低，床位供应离十三五规划指标的户籍老人床位缺口较小，但即使考虑到常住老人留深比例，深圳的常住老人养老床位仍存在较大缺口。

肆、市 场 格 局

深圳的养老市场起步较晚，但市场已经开始分化，初步形成明显的产品梯队。其中，性价比型项目以公办为主，为市场主流产品，月费用约2000-6000元；中高端舒适型及高端品质型项目均少量供应，以民办品牌型项目为主，月费用6000-20000元。

和睿从公办和民办两个市场出发，解析深圳的养老市场格局。

»» 公 办 机 构

深圳的公办养老机构以各区福利中心为主，在政策的引导下，公建民营趋势明显。深圳各区福利中心的品质普遍优于其他城市，尤其是南山、盐田和罗湖等关内区福利中心，体量大且设备设施较新。

▷典型案例：深圳福田区社区福利中心·榕悦

项目创办于1988年，于2018年由万科改造升级后重新开业运营（改造费用约2400万，政府补助800万），为福田区民政与万科携手打造的PPP项目，万科负责机构的日常运营。项目位于福田新洲，属于城市核心地段，周边交通便捷，且紧邻空气清新的深圳高尔夫球场，自然环境佳。

除了优质的项目区位、规范的日常运营制度，项目在产品打造上也有所考究。室内采用适老化精装，原木简约风，品质佳，温馨舒适；公区配备多功能厅、休闲庭院、各楼层公共客厅（兼阅览、手工等空间）、老年大学教室等活动配套，同时也注重长者的精神生活，引入“乐活币”体系，长者参与活动获得乐活币可兑换礼品，鼓励长者积极参与各项活动。

目前深圳的公办养老机构基本维持满住状态，一床难求，采取户籍长者轮候入住制度。申请轮候入住需进行老年人能力评估，评估结果是轮候入住机构评分的主要指标。这种方法有利于优化配置公办养老机构床位资源，更好地满足老年人的养老服务需求。

»» 民 办 机 构

深圳的养老市场起步较晚，民办品牌型项目于近两年才集中布局，如招商、华润、前海人寿等。

▷典型案例：前海人寿幸福之家

项目为全国首例出让养老用地（4亿），由宝能集团拍得，定位城市高端养老综合体，项目包含220套自理公寓及110套护理公寓。项目2018年8月开业，作为深圳唯一采用会员制的养老项目，前海人寿幸福之家门槛费用较高，采用两种模式：200万返本保息的保险模式及120万为主的会员卡模式。

▷典型案例：招商蛇口观颐之家

深圳招商蛇口观颐之家于2018年3月30日开业，共75张床位，是招商观颐之家在深圳落地的首个高端养老机构，填补了深圳高端养老机构市场的空白，同时该项目也是深圳第一家获得盈利性养老牌照的养老机构。该项目目前为深圳市面上收费水平最高的照护机构，单床月收费合计约15000-25000元。

和睿对比典型一二线城市养老市场调研结果发现：相比其他一二线城市，深圳现阶段民办养老项目整体去化速度慢，入住率普遍较低。具体来看，深圳中高端养老项目年均去化床位数约30-40张，而成都中高端养老项目年均去化约60张，武汉中高端养老项目年均去化可达100-200张。这与深圳现阶段老龄化率低及民办市场受到公建民营项目挤压有关。

虽然目前深圳民办养老项目去化情况不理想，但近几年，品牌养老机构项目集中入市及泰康等社区型项目逐渐浮现，可以看出社会资本视深圳养老市场为一片蓝海，提早占位，抓紧先机。

▷典型案例：泰康之家·鹏园

2019年12月底，泰康人寿保险有限责任公司深圳分公司“圳享新春·福至鹏园品牌发布会”在深圳华侨城洲际大酒店盛大举办，宣布泰康之家·鹏园即第16家泰康养老社区将落户深圳大鹏新区。项目规划占地5.37万㎡，计容建筑面积10.75万㎡，拟打造高品质医养结合社区，包含养老公寓约1000户，医疗床位约100床。