城 市 背 景

作为十三朝古都的西安历来有着深厚的文化底蕴，高校、科研院所、国企数量众多，高知、高干、高管长者基数大；而作为西北五省的中心城市，对周边省市的人才吸附能力强，随迁养老需求也不容小觑。然而，对比全国其他省会城市，西安的养老市场发展相对缓慢，究其原因，恐怕缺在“时机”这一块了。
在其他省市老龄化率快速攀升，迈入深度老龄化社会边缘（65岁以上人口占比达14%）时，陕西的老龄率在全国横向比较中略低；而且现阶段西安的老人同国家一起历经艰苦奋斗，养老消费的观念和能力相对不足，而受传统家文化影响，家庭对机构养老的接受度有限，这些因素都一定程度上影响了西安养老市场的发展。

根据西安市2019年养老工作推进会的数据显示，西安目前共有各类养老服务设施2287个，其中居家养老服务站和农村幸福院占绝大多数，已累计建成总床位数5.6万张，距离2021年规划总床位数还有1.4万张缺口。而政府接下来的工作方向主要为推进居家和社区养老改革试点，注重为社区老年人提供养老服务。
和睿在调研机构养老市场时发现，虽然发展相对缓慢，目前市场以刚需机构供应为主，品质社区屈指可数，但是连锁经营特点显著，荣华乐养、秋兰集团、添翼、三春晖养老等养老企业均运营多个项目，在西安市或陕西省内复刻成功经验，实现连锁发展。

典型案例——荣华乐养

荣华乐养是荣华集团子公司，2001年布局养老行业，目前拥有清荷园养老社区、荣华康复医院、欢乐颂社区养老服务中心、莲湖区养老服务中心、荣华绿康会公建民营项目，已实现居家、社区、机构养老模式全覆盖，还注重打造医养结合、老年教育、康复护理等多方面特色服务。

▷ 荣华·清荷园——CCRC社区

荣华·清荷园整体规划4幢养老公寓，共306套，配套康复医院（155床），打造医养结合项目。作为西安的第一个CCRC社区，清荷园吸引了一批教授、医生、军干所退休的西安高知高干长者，虽然首批入住长者平均年龄接近80岁，相比其他地区略高，但是以自理长者为主的客群依旧使项目充满活力的氛围。

清荷园项目居住产品设计品质好，室内适老化细节完善细致。

项目的室内外休闲娱乐配套齐全，可以满足长者文化、娱乐、休闲、社交等多方面需求，还提供11个老年大学课程，注重老有所乐的氛围营造。

项目配套的康复医院提供九师团队护理服务，医师提供专业的医疗指导，护士提供专业的医疗护理方案，快乐师提供精神文化服务等，为失能长者打造全新的、舒适的、有尊严的生活空间和氛围。

清荷园采用租金趸交模式，有5、10、15年三种年限，一次性收取17-58万会员费，并根据房型和入住人数不同另收2700-3000元/月/户的月服务费。

▷ 荣华·银龄馨家——社区养老服务中心

今年4月底刚开业的莲湖区养老服务中心是荣华乐养的又一力作，致力于提供居家、护理、日间照料、短期托养等24小时全天候服务，沿用清荷园运营特色，同样有九师团队提供细致服务。


典型案例——秋兰集团
陕西秋兰集团成立于1985年，从首个项目三桥镇养老院起发展壮大，目前已拥有西安三桥老年公寓、西安和平老年公寓、西安灞桥区仁德老年公寓等13个项目，总床位2100多张。

▷ 未央区三桥老年公寓

三桥老年公寓由4幢楼组成，回字型布局，中间为供老人休闲活动的院子。居住产品简单配置家具家电，室内适老化设计较为基础。项目采用基础服务+选项服务（以护理细项为主）的收费模式，基础费用约2000元/月/床，根据房型略有不同。

项目西楼的4层均为功能室，以满足老人基础生活及休闲娱乐需求。
除连锁化布局以外，西安作为丝绸之路新起点的国际大都市，养老市场必然少不了引入先进的国际养老理念和经验，日本、法国、德国、荷兰等国均有与西安养老企业展开合作，提升西安养老市场供应水平。


典型案例——西安工会护理院（法国经验）
西安工会护理院是一家针对失能、半失能及阿尔茨海默病的医养结合型公立性老年护理院，位于工会医院内，医疗资源强大。项目为单栋建筑，共12层，1、3层为配套区，2、4层为失智专区，5-12层则入住需要护理的长者。工会护理院采用月费模式，根据护理等级不同，收费标准在5500-11000元/月/床不等，收费相对较高。
在养老服务方面，工会护理院与法国多慰（Domusvi）养老公司进行合作，确保服务的专业化、标准化、优质化、品牌化。

项目居住产品包括双人间和单人间，室内定制适老化家具，配置简单家电，长者可拎包入住。配套主要集中在1层，包含书画室、阅览室、活动室等基本功能空间，配备简单康复设备，主要医疗配套依赖于工会医院。

典型案例——康源养老（日本经验）

康源集团成立于2004年，是“日中介护事业交流协会”理事单位，旗下康源养老品牌已运营5家养老机构。康源养老以日式介护为核心，专注服务于失能、失智长者。服务上，秉承尊重老人的尊严、自立支援、自我实现、提高生活品质的“日式介护”服务理念；人员上，配备专业的日式介护团队及常驻日籍介护指导专家；设计上，严格参照日本介护机构的设计、装修与硬件配置……始终如一地落地日本介护经验。
▷ 荣华康源北城长者屋
荣华康源北城长者屋是康源集团的第五家养老机构，并与荣华集团强强联合，打造社区嵌入式、医养结合型养老机构，不仅为失能、失智长者提供介护服务，还兼具机构入住、短期托养、辐射周边社区的日间照料、居家介护等功能，内设长期照护床位138张。

发 展 趋 势

虽然当前看来西安的养老市场以刚需机构供应为主，但是社区型产品的需求也已开始显现。在实地调研过程中，和睿也访谈到数十组西安高知高干长者及其子女，发现有不少的长者对自身养老生活已有一定的规划与设想，活力、社交、品质等关键词频现。而子女的观念也在更新升级，不局限于传统文化的束缚，尊重父母选择与意愿，并会提供资金上的支持。

典型样本——马叔叔，交大退休空巢夫妻，喜欢活力社区，自主规划养老生活
在交大退休的马叔叔现年67岁，他表示自己会入住养老机构，一是感觉中国老龄化程度加重，入住养老机构是大势所趋；二是自己和老伴现在是空巢状态，唯一的女儿在北京生活，老两口并不愿意增加子女负担，也不愿意搬离西安，所以入住机构是最合适的选择。他们表示如果有合适的项目，会考虑在70岁以后身体还健康硬朗的时候就入住养老社区，可以趁着年轻，和活力的老伙伴们一起享受晚年生活，也可以延续自己的兴趣爱好。他们尤其关注社区里老年大学、兴趣活动中心这些文娱配套，对于专为老年人组织的旅游也非常感兴趣。

典型样本——吴先生，为父母考虑品质养老生活，并愿意提供资金帮助
某大型设计院的吴先生则是为父母考虑养老。父母随他来到西安帮忙照顾小孙子，未来计划在西安定居并安度晚年。吴先生的父母作为政府退休干部，老两口的思想观念比较开放，每年会计划旅游好几次，退休金和储蓄情况也算乐观，他们愿意也有能力支付较好的养老社区。吴先生还说如果老两口有看中的项目，自己也愿意提供资金支持帮助，只愿他们生活舒心。
不仅和睿发现了西安养老客群的改变，一批先行养老品牌也嗅到机会，纷纷入驻西安展开项目布局，且多着重打造社区型产品，这正是西安市场目前相对空白的领域。

前海人寿健康城项目位于浐灞生态区世博园以北，规划三甲综合医院——西安华康医院、养老示范区——前海幸福公馆、养老公寓、区域生活服务中心。

西安航天颐和苑项目位于西安东南航天城板块核心，地上建筑面积12.5万㎡，规划社区医疗服务中心、康体活动管理中心、适老物业管理中心、康养中心、托老所等全面配套，打造都市健康养老社区。
西安丝路柏庭CCRC国际长者乐享小镇项目位于高新区，包括柏庭长者乐享社区，涵盖国际长者医院和高端护理院的和庭高端养老院，国际长者生活、文化、娱乐、商业配套中心，柏育养老护理学校等，项目建成后预计日均服务人数4万人。
“时机”的改变在更新着西安长者的观念，一批高端养老社区综合体蓄势待发，相信一个飞速发展、前景满满的养老市场即将到来。