上海天地健康城位于青浦区朱家角镇，总建面15万方，40年商业用地性质（70%可售，30%自持），规划产权式公寓、服务式公寓及德颐护理院三大居住产品，是典型的城市近郊CCRC型长者社区（可持续照料退休社区）。

一、一站式持续照料产品体系，覆盖全年龄段长者客户，产品线角色定位清晰

· 产权式公寓：健康自理型，快速回收现金流，覆盖前期投资

天地健康城产权式公寓共868套， 123-143㎡大户型主力，40年产权销售，目前销售均价约25000元/㎡（含精装），已基本售罄，但入住率相对较低。

· 服务式公寓：高龄养护型，提供稳定的运营收益，具有一定的兼容性

天地健康城服务式公寓共360套，其中120套已开业运营，80岁左右高龄长者入住为主。

公寓采用大病区管理模式，一层集中设置医疗、餐饮、娱乐配套。月费模式，含床位费、护理费、餐费约10000-14000元/套为主。

· 德颐护理院：康复护理型，提供稳定的运营收益

德颐护理院作为项目医疗配套保障，规划床位总数200张，现已开放99床，入住率50%左右。三人间配置为主，月费交易模式（含床位费、护理费、伙食费），约7000-12000元/月/床为主，现已开通医保。

此外，德颐护理院已申请并取得定点护理服务机构资质，可面向上海长护险规定的符合条件的长者，提供社区居家照护服务，提高机构运营收益。

二、配套分级，保证合理服务半径，但体量偏大，服务费非强制收取，运营压力较大

德颐医院

恬愉会所

邻里中心

三、结语

整体而言，天地健康城项目规模体量，源引成熟专业的CCRC模式，打造一站式可持续照料体系，各产品线角色定位明晰，健康长者公寓产权式销售，快速回收现金流，覆盖前期投资，照护组团保证可持续性运营收益，配套分级配置，保证合理的服务半径，值得借鉴学习。但在实际运营过程中，产权式公寓销售客户年龄不受限制，公寓销售与服务费脱钩，客户入住动力不足，入住率较低，社区氛围欠佳。同时，配套体量偏大，入住率较低，服务费非强制收取，运营压力比较明显。