近十年我国老龄化程度逐渐加深，2017年60岁及以上老年人口增长量首次超1000万。快速老龄化趋势既是威胁，也是机会，房企、险资等各路社会资本纷纷转型，试水养老产业，而养老项目前期投入大，投资回收期长等特点使一些企业望而却步、谨慎而行。如何获取合适的土地，从源头降低项目成本对企业来说至关重要。

从目前养老项目的性质来看，大致可分为纯养老项目与复合型养老项目，二者的取地模式也有所差异。

1. 纯养老项目取地模式

部分典型纯养老项目拿地信息

（1）养老性质用地：如社会福利用地、医疗卫生用地、确定养老用途的其他商服用地等， 可以说是“根正苗红”的养老用地，建议优先考虑，其取地成本低，后续方案报批、资质审批等都顺理成章。

（2）旅馆用地：包括酒店、旅游等用地，此类用地具备居住属性，地价相对较低，具体有两种操作方式，一是不考虑获取养老牌照及相关补贴，可以自理型公寓运营；二是考虑获取养老牌照与相关补贴，则在设计阶段需满足养老建筑设计、消防等相关规范要求。

（3）商办类用地：商办类用地做养老也较为常见，但其不具备居住属性，较旅馆用地来说，后续申请养老机构难度较大，一般前期以办公属性报批，后期调整使用用途，作为长租型养老公寓运营。

（4）工业用地：各地对工业用地做养老的政策扶持力度不一，特别是核心城市多以发展产业经济为主，对亩产税收要求较高，因此在工业用地上开发养老项目，建议提前与当地政府沟通，尽量调整用地性质。

另外，对于社会资本来说，需谨慎获取划拨用地，因其资产及运营均为非营利性质，无法享受资产增值红利，且后续如涉及二次转让，其转让难度也较大。

2. 复合型养老项目取地模式

复合型养老项目是房企试水养老的重要途径，也是房企降低取地成本、提高竞争门槛、从而成功获取土地的重要手段。复合型养老项目土地性质多为商业、住宅、旅馆等复合用地，土地出让形式主要有地块整体出让和分割捆绑出让两大类。

（1）地块整体出让

地块整体出让一般会规定养老及相关配套设施的面积或占比，但不明确各业态具体用地范围。如万科·海上明月明确规定养老用房比例及护理床位占比，融创&金成临安项目不仅明确养老用地比例，还设置了不同业态的工程建设节点，彼此牵制，以保证养老模块及时建成与运营。

对于房企而言，地块整体出让的好处在于可灵活调整社区整体规划、打造多元融合的社区，同时可实现一次性报批，更好控制报批的节奏。

（2）地块分割捆绑出让

地块分割捆绑出让一般会明确各分割地块的指标及用地性质，并对其中养老地块的产品类型及床位数等指标做一定限制。如华润南宁养老项目，规定地块2为非营利性养老用地，且至少设置床位1300张，同时以养老及医疗开发进度限制销售节点，从而设置竞争壁垒。

华润南宁项目取地条件

从出让条件来看，地块分割捆绑出让的形式，各地块指标无法统筹平衡，项目规划排布的局限性较大，不利于社区融合感打造。

3. 结语

获取合适的土地，从前期降低取地成本，是养老项目控制成本的关键要素。各类社会资本需根据自身的运营目标、盈利模式选取适宜的取地方式。纯养老项目建议优先考虑养老性质用地，以相对低总价获取土地，做“名正言顺”的养老项目；复合型养老项目也应从企业自身的运营目标、运营能力出发，在前期加强与政府沟通，争取降低土地成本，并通过养老功能，增强取地的竞争力，营造相对弱竞争的取地环境。