一、公司简介

美好家园养老集团有限公司属于华邦控股集团下的养老板块，成立于2013年，是集高端养老社区开发、养老服务顾问及经营、养老健康产业咨询及研发、养老护理员培训等为一体的综合性养老产业公司。公司以“美好家园”为品牌，以“会员制养老俱乐部”的连锁经营模式，以“医养模式”为核心，深耕养老产业，立志成为中国养老产业的专业运营商。

美好家园养老集团积极探索符合我国养老需求的可持续发展模式，构建了以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支撑、旅居养老为活力、人才培训为保障的“一体四翼”发展战略规划。目前，集团在广州、湛江、南宁、兰州、成都、扬州、仪征等地实现布局，拥有长者服务中心、社区嵌入式精品养老机构、城市康养中心、高端养老住区等产品，实行全国连锁经营。

日前，何睿养老前往位于南宁市区的美好家园孝慈苑，对整体项目的规划、运营和服务体系展开深入了解。

二、项目概况

美好家园孝慈苑（南宁青秀）养老服务中心，位于南宁市青秀区竹溪南路8-1号，周围居民区中心地带，距离市中心约3千米，交通便利。周边距离江滨医院、工人医院、医科大学、303医院都很近，具有较为完善的生活配套服务设施。该项目虽然地理位置较为优越，但是由于该服务中心位于居民区中心，四周以楼层建筑为主，绿化景观空间较少。目前，该养老服务中心已成为南宁城市级中高端康养照护机构。

和睿养老调研得知，该项目规划为1栋12层高单体建筑，建筑面积14466平方米，可提供约280余张床位。目前1-6层已开放运营（约140床，养老公寓开放），1-2层护理院（46张床位，资质审批阶段）兼办公、接待功能，3层公共活动空间，4-6层养老公寓（近100张床位），分别面向半自理、重症及自理老人。

三、产品规划

在用户住房设施方面，和睿养老调研小组对整栋楼的室内设施做了实地考察，该项目提供标准双人间、单人间和套房产品，4-6层标间主力，7-12层单间为主，产品居住舒适度及品质较优，处于市场高位。

设施5层平面

设施7层平面

标准双人间和套房：

室内配置：阳台（部分房间配备），提供书桌、衣柜、空调、电视，套房另外配置客厅和厨房。

卫生间：室内设置独立卫生间，配有淋浴坐凳、安全扶手。

适老化设计：紧急呼叫装置、安全扶手、圆角桌椅等。

配套服务设施：项目室内配套集中分布在三层，包括多功能厅、阅览区、书画室、康复室、餐厅、棋牌室等功能空间，统一组织开展各项活动。相对于室内丰富的活动设施，和睿养老调研人员发现，室外景观资源相对欠佳，配置上也仅有少量健身器材及休闲座椅。

设施三层平面

机构特色：医养结合。

“医养结合”就是指医疗资源与养老资源相结合，实现社会资源利用的最大化。简单来说，可以理解为“医养融合”，即超越传统养老理念中只强调单一性的养老服务，而更加注重养老服务与医疗服务的兼得性，注重老年生活保障需求中“养”与“医”的结合，近年来，发展“医养结合”的健康养老产业成为社会各界关注的热点话题。

美好家园孝慈苑不仅在室内设计中十分讲究适老化的设计，便于老人的日常生活活动，同时机构配有驻场医生，并与竹溪社区服务中心、江滨医院都有建立绿色通道；1-2层规划护理院，提供46张护理床位，目前处于资质审批阶段，后期会提供康复护理服务，将“养”与“医”很好的连接在了一起，据相关人士向和睿人员介绍，未来还将在护理院中引进医疗康复项目，进一步完善医养结合体制。

四、入住客户分析

何睿养老调查发现，客户来源以南宁市为主，主要为周边小区客户，离本家较近，部分老带新客户。在费用来源方面，60%都是子女出钱，40%的老人自费（以房养老或城中村老人转租自留地靠租金养老）。

入住的客户中，年龄层次普遍较高，基本上以80岁左右为主，70岁以上占比约74%。在老人的自理能力方面，三级自理老人30位左右，二级半自理老人30余位，一级和特级老人10余位，半自理、自理老人居多。独居老人比例较高，夫妻共同入住较少。由此可见，老人入住的原因基本上为子女无时间照顾或者刚需客户（生活不能自理）。

五、运营评估

1.设施规划：

在内部设计方面，考虑到高龄长者生理和心理上的变化，采用了非常多的适老化设计，能够帮助老人更加便捷的生活和享受服务。同时也配备了一定数量的活动场所丰富老年人的娱乐生活。但是在医疗保健方面的服务配套设施设备较少，以康复性锻炼器材为主，其他的非药物治疗设施尚未建设。

在外部设计方面，主要的问题在于景观和空间规划，室外的活动空间相对较少，同时由于附近以房屋建筑为主，绿化景观较少。

2.服务体系：

目前，项目整体运营团队人员共40人，护理人员27人，后勤和管理人员13人，现已入住约78位老人，养护比约为1:2。

3.成本管理：

运营收入：本项目采用“月度服务费”模式：综合保证金（1万元，可退）+床位费+膳食费+管理费+护理费”。在床位费上，所有楼层标双为每月1500元，所有楼层的标单中，含阳台的2500每月，不含阳台为2200每月，四楼豪双的价格在2300~3000元每月，四楼豪单的价格为3500每月。基本上老人的月度支出约3000-5000元（不含护理费用），护理费用根据老人生活自理能力与身体健康状况分级收取，800-2400元/月不等。除此之外，膳食费为900元每月，管理费为420元每月，统一收取。

运营成本：养护院的运营成本总体上由“人力成本+日常营业成本+营销费用+能耗水电”四部分组成，其中在人力成本方面，每位护工的月工资在3500~4000左右。

4.运营评估：

和睿养老评估后得出，目前该项目的GOP率为-8%，尚处于亏损状态，主要是由于项目也才开始运营一段时间，床位也只开放了一部分，还未达到盈利最大化，但是基本能够保持一个日常的运营，有待于未来进一步的开发利用。其他主要的运营问题集中体现为景观资源欠佳、医疗保健服务欠缺。

六、总结

美好家园孝慈苑（南宁青秀）养老服务中心的主要的客户群体为80岁左右的刚需、老龄客户。采用的收费模式为“月度服务费”模式，构成为“综合保证金（1万元，可退）+床位费+膳食费+管理费+护理费”，在初期的运营上能够保持-8%的GOP率，可行性高，医养结合的运营特色能够对老年群体的生活和医疗提供更加全面的保障。

作为一家中高端城市照护机构，该服务中心离市中心较近，能够借周围其他的社会机构形成一个比较完善的服务配套设施，同时和医院合作开通的绿色通道，更能够及时解决住户的医疗需求，有效的实现了养老机构“医养结合”的特色经营。但是在后期的运营过程中，景观资源欠佳的问题难以改变。同时在收费模式上由于采用“月度服务费”模式，难以在短时间内积累足够的资金资源，使得该项目医疗服务建设相对滞后。

此次南宁孝慈苑的调研之旅为和睿养老提供了宝贵的借鉴意义，不论是室内的设施规划还是以“医养结合”为核心的运营理念，都非常注重老人日常生活的身心感受。同时，运营上存在的一些缺点和不足也让和睿养老在今后养老房产的设施规划上提供了的更多维度的考察视角。