中国经济进入新常态，房地产行业将产生巨大的、长期的结构性变革，房企之前多年采用的“重资产+高周转”模式或将难以为继。未来，只有现金充裕、财务稳健的房企才有望获得更多优质的市场资源和发展机遇。

在房地产行业转型升级“阵痛期”的当下，房企涉水养老或大健康已成“主流”。据《2021中国养老与康养产业发展报告》披露，在A股主板上市的公司中，目前涉及养老产业的有82家，其中主营业务为房地产的公司32家，占比高达39%。

接下来，请跟随和睿一起，走进始终奉行“长期主义”，2014年即提出轻资产运营战略的朗诗集团。

01 业务体系

朗诗致力于为客户打造覆盖全生命周期的绿色生活体系，以及多元业务运营管理。目前，业务体系初步形成“4+2”战略发展格局，“4”包含3个已上市的主体与1个待上市的主体，即朗诗绿色地产（00106.HK）、Landsea Homes（NASDAQ: LSEA）、朗诗绿色生活（01965.HK）、朗诗绿色科技四大主营业务，以及青杉资本、朗诗家等多项创新业务。

本文，我们主要聚焦朗诗目前与康养行业相关的两大业务，即一站式养老服务的朗诗常青藤及聚焦存量资产地产基金平台青杉资本。

02 朗诗常青藤

早在2010年，朗诗团队远赴美国、日本深入考察，随后一年便成立了养老公司，2013年成立养老品牌朗诗常青藤。朗诗顺应中国国情和长者需求，推崇“就近养老”的理念，致力于通过城市闲置资产改造，如物业用房等，为长者提供“不远离家”的养老服务体系。

常青藤首个项目选址大本营南京，落地项目以城市闲置资产改造的养老机构为主。随着运营服务经验的积累，朗诗在已有产品的基础上，开设日间照料中心，产品配建中建立“一碗汤”产品、“老少居”产品、老年综合社区等养老全体系产品线。

南京朗诗常青藤（钟山绿郡站）

如今常青藤深耕南京、渗透长三角，拓展五大经济区，拥有养老站点38家，总建筑面积84239㎡，养老护理床位2247张。

03 青衫资本

青衫资本是朗诗的创新业务，相对其他业务开展较迟。青衫资本成立于2012年，自2016年开始逐步聚焦于核心城市存量资产的投资和资产管理领域。

通过聚焦“主动增值型”投资策略，发掘一线和强二线城市核心地段价值被低估、建筑老旧、运营水平差的存量资产，再依托自身专业能力，进行重新定位、改造和运营管理，提升资产价值，并以整售或类REITs的形式实现大宗资产的退出，为投资人获得收益。

经过多年行业深耕，目前青衫资本管理的股权基金资产规模已突破120亿元，投资国内一二线城市共20多个存量项目，拥有12支股权基金及6个联合投资平台。投资的上海朗诗新西郊、上海朗诗藏峰、上海森兰公寓、北京朗诗大厦、北京朝外·朗诗阁等20多个存量资产改造的运营项目，覆盖了地产、长租公寓、办公等多种类型。

接下来，跟随和睿一起走进，朗诗青衫资本收购，朗诗地产与朗诗常青藤联袂之作，于近期面市的康养项目——朗诗芳华居。

• 地理位置：无锡市经开区

• 土地性质：商业用地

• 建筑性质：旧改物业（原为酒店式公寓，由青衫资本收购）

• 项目规模：总建筑面积约5万㎡

• 项目规划：5000㎡商业配套、5000㎡会所配套及护理院、323套康养公寓

• 产品户型：45-123㎡1-2房

• 开盘时间：2023年3月

• 运营机构：朗诗常青藤

项目定位

朗诗芳华居为酒店式公寓资产收购，改造为养老项目。项目是朗诗地产与朗诗常青藤合作打造的首个ALPC社区（活力生活规划社区，Active Life Plan Community），提倡对退休后的活力生活规划，长者可以在熟悉的环境里养老，不需要离开家，社区配套也可以满足不同年龄段的需求。

周边配套

任何一个优秀的康养项目都是内外兼修的，在外在表现上最重要的便是其区位地段及周边配套。

项目位于城市核心地段，城市繁华中的精华，距离无锡市政府约3km，周边有无锡市中医院和无锡市人民医院在内的多家三甲医院，且交通便捷，紧邻地铁4号线周新苑站，附近有地铁1号线市民中心站以及多条公交线路。此外，项目周边还有金匮公园、金城湾公园、周新古镇等休闲配套，多方面匹配康养客群需求。

产品打造

朗诗芳华居作为小而全的康养综合体项目，产品延续朗诗的高端调性。

芳华居的康养公寓户型为45-123㎡的1-2房，其中，89㎡2房为主力户型，室内硬装交付，配备朗诗科技三恒系统，恒温恒湿恒氧，且适老化设计完善，如社区内无障碍坡道、起身支撑扶手等，室内安全扶手、感应灯、拉绳呼叫报警等等适老化、人性化细节也随处可见。

康养配套集中设置在项目3-4F，共约5000㎡，包括餐厅、健身房、老年大学、唱吧、影音厅、棋牌室、中医馆等，此外还设有护理院，打造持续照料产品线，目前护理院尚在建设中，核定床位52张，预计2024年完工。

服务内容

在朗诗·芳华居生活，美好体验不仅来源于日常生活，同时也在于一些叠加的服务享受。芳华居的服务内容涵盖健康管理、医疗保障、休闲娱乐、管家服务、智能系统及优享权益六大方面。

长者可以享受来自商家提供的优先权益，作为朗诗·芳华居的养老服务运营商——朗诗常青藤，更是为长者提供了两大权益：常青藤养老机构优先入住权和常青藤养老机构优先体检权，全国范围内的朗诗常青藤养老机构皆可入住体验。

销售情况

2022年9日，无锡广电朗诗芳华杯“乘风破浪的爷爷奶奶”歌舞大赛开赛。该比赛由无锡广播电视台承办，无锡市老年大学、红色歌曲联谊会、朗诗常青藤养老协办。

11月13日，朗诗芳华居海岸城展厅开放。

3月11日，朗诗芳华居首开，作为今年无锡首个线下摇号开盘的项目，芳华居创下了首开经销破百套的傲人佳绩。

项目采用“产权销售+物业费+系统费+服务费”的交易模式，销售均价2.2万元/㎡（约为周边70年产权精装产品的7折），物业费4.75元/㎡/月，系统费5元/㎡/月，服务费待定。

根据和睿调研，芳华居目前的购房主力客群60多岁，无锡本地高知高干客群为主，客户多考虑养老自住，主要由服务及配套驱动置业。