“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，在越来越多的房企涉足康养产业的现阶段，有以下几点共识：

地产进入“黑铁时代”

迫切需要新的锚定点

2021年起，房地产业绩下滑，房企频频暴雷。2022年2月，万科集团董事会主席郁亮更是将当下的房地产行业总结为“黑铁时代”，微利、规模萎缩、去库存成为房地产行业存量时代的关键词，置业需求回落，房企转型升级、结构调整迫在眉睫。

▶行业进入存量时代，中期将进入洗牌阶段

据《中国住房存量测算报告》结果显示，2020年我国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。

其实，早在2017年由国家统计局发布的“2017年1至7月份全国房地产开发投资和销售情况”显示，7月份全国住宅竣工面积首现下降，房地产已经面临由增量市场进入存量市场的拐点。

▶主力置业峰值成为过去式，购房需求开始回落

《泽平宏观》也明确指出：2013年中国主力置业人群比例见顶，购房需求迎来峰值，自2014年开始回落，但2014-2015年的货币宽松、2016-2017年的棚改以及“房价永远涨”的惯性预期延长了住宅销售和开工的景气周期，某种程度上也出现了严重透支，随着套户比的上升，库存压力也随之增加。此外，人口老龄化、少子化加速到来，导致未来购房需求大幅萎缩。

第二波婴儿潮进入“准退休状态”

中国康养时代来临

▶年均新增2000万的“退休潮”

自1962年三年自然灾害结束，直至1976年，我国进入历史上出生人口最多、对后来经济影响最大的“第二次婴儿潮”，期间平均每年的出生人口数为2516万，最高峰将近3000万（1963年）。按照60岁以上即为老龄人口的界定，自2022年起，第二次婴儿潮期间出生的人口将相继步入老龄，而按照我国现行的退休政策，“婴儿潮”也即将变为“退休潮”。

基于这一历史数据，国家统计局数据预测，未来三十年，将是中国老龄人口增长的高峰期，60岁以上的人口将以每年约2000万的速度增长，康养需求即将进入井喷期。

▶养老观念觉醒，主动享老时代来临

“第二波婴儿潮”这一群体见证了新中国的发展巨变，经历了恢复高考、改革开放，享受了鼓励个体经营以及房地产盛宴带来的历史机遇与巨大红利，是经济与文化开放的受益人，也因此积累了较多的财富。他们同时也是经历计划生育、城镇化发展的一代，尤其是城市居民普遍面临独子化、少子化以及空巢化的现实问题。正是因为这些时代的变迁、经济的发展、阅历的丰富、财富的积累，使得他们成为养老理念认知觉醒的一代。

与老龄化相伴的还有寿命的增长，专家预测，2040年中国人口预期寿命将达到81.9岁。在长寿时代的划分中，60岁是中年人，80岁才是老年人，退休后健康生活的状态也大大延长，面对长达30、40年的退休时光，对退休后品质生活的追求与主动享老的意识也日益突出。

60岁，人生中最美好的时光才刚刚开始，但却面临着快节奏都市生活与对悠闲慢生活向往的矛盾、身处钢铁水泥城市与对青山绿水、田园风光向往的矛盾、社会角色缺失与对个人自我价值持续追求的矛盾……

他们期待收获健康、积极、丰盛的享老生活，期待开启精彩的第二人生……

『和睿康养赋能地产实践』

和睿康养关注60+人群，聚焦“全面健康”、“丰盛人生”两大核心需求，以康养功能与服务赋能传统地产。

模式一

赋能城市住宅，打造“康养豪宅”

项目特性

城市住宅，博取溢价，助力“退休再改”

赋能方式

在传统居住空间上升级康养配套、康养服务、宜老化装修配置，定向针对50岁以上高端准退休客户以及子女客群（省市领导、企业主、银行医生等高收入准退休人群）。

成功案例

鹤翔美好未来城市颐养社区，精装康养住宅，同比周边溢价40%以上。

鹤翔美好未来城市颐养社区位于潍坊市高新技术开发区，首期建筑面积约53000㎡，包括3栋精装修康养住宅、3000多㎡医康养照护中心、7000余㎡社区服务中心。项目践行CCRC养老模式，以精工宜老的产品力、创新专业的颐养服务体系、“以长者为中心”的服务理念，打造潍坊高端CCRC康养社区，开启中国式家庭颐养新里程。

模式二

赋能康养小镇，打造熟年退休社区

项目特性

核心城市远郊，自然景观环境较佳，一般20万方以上规模体量

赋能方式

传统地产康养小镇堆砌IP为主，重理念，轻服务；和睿康养切实强化服务的落地性与体验性，倡导“营销运营一体化”模式，使得运营服务成为强驱动力，通过康养服务体验驱动客户成交，提升客户归属感、满意度，以及“老带新”能力。

成功案例

一亩芳华温泉康养小镇、原乡牧歌田园全龄康养小镇

一亩芳华温泉康养小镇项目位于沈阳本溪沈本新城，处于沈阳市1h交通圈内，距辽宁中医药大学附属医院（三甲医院）3公里。项目总占地17公顷，总建筑面积30万方，规划康养住宅、护理机构、社区医疗、温泉养生中心等功能，以及“一环、两轴、四园、六中心”的园区结构。

原乡牧歌田园全龄康养小镇位于西安市鄠邑区秦岭山脚下，千亩用地，复合农、康、旅等多元业态，打造“都市农业+乡村旅游+数字康养”于一体的乡村振兴发展新模式，是陕西省级重点项目、西安市级重点项目。项目建设用地约28.6公顷，地上总建筑面积40余万方，拟打造西安首席康养大盘。

模式三

赋能自持用地，打造“CCRC康养社区”

项目特性

以旅馆/酒店用地、商业/商服用地等不可分割产权用地，以及土拍中“竞自持”用地、住宅+养老等复合用地，建设规模数万方不等

赋能方式

聚焦65岁以上高端长者客群，构建以适老化精装长者公寓、医疗护理机构为主要产品功能，以康养会所为重要生活方式服务平台的CCRC康养社区，提供可持续照料产品与服务，并在重资产投入模式下实现短期资金回收、中期运营稳定、长期资产增值的三重收益。

成功案例

中铁春台悦（成都）、华润悦年华（南宁）、路劲隽芳华（上海）等

中铁春台悦位于成都市郫都区友爱镇，距成都主城区约20公里。项目总占地面积1100亩，其中建设用地总共145亩，其中春台悦CCRC养老社区建筑面积8万余方，规划746户精工全配的健康长者公寓与近万方会所配套，是由中铁文旅集团开发建设的成都首席田园养老社区。

春台悦CCRC养老社区目前田园体验区已开放，百草园、氧吧步道、门球场、私家菜园、休闲垂钓区等乐活、康养休闲配套功能应有尽有。

华润悦年华（南宁）位于南宁市五象新区，复合用地性质，由20万住宅+6.8万养老+1.6万方二级康复医院构成，定位为南宁复合型医养综合体社区。其中养老医疗模块打造为南宁首个高端城市型CCRC养老社区，现已开园运营。

路劲隽芳华位于上海市小昆山镇，上海市区1小时交通圈内。项目为自持型商业用地属性，整体规模8万方，包括5.2万方长者公寓、0.8万方照护机构与2万方商业街区，目前示范区已开放，并预计2022年底开园运营。

模式四

赋能文旅地产，打造康旅小镇

项目特性

选址于靠近核心大城市群、拥有较为优越的气候和自然资源，以及一定的人文特色的城市/区域，规模宏大，千亩起步，多元物业类型，并复合旅游、文化、商业等多种功能业态，以打造中高产休闲度假第二居所与生活方式为核心输出。

赋能方式

文旅地产作为过去很长一段时间里中产生活方式的倡导者，随着中国老龄化程度的加深，也正面临着客户/业主的逐渐老龄化，以及地产大环境下购房需求的持续萎靡。和睿康养立足于对不同年龄段客群的理解，细分康养需求并以落地性的运营服务，在提升文旅地产的服务价值的同时，以“康养+旅游”服务，激发银龄消费需求，助力地产去化。

典型案例

以海南富力红树湾为例，2017年，40岁以上客户已占到60%，已趋于康养地产，客户需求已从“休闲度假需求”向“退休康养需求” 开始转变。在面向红树湾业主有关运动偏好的调研问卷中，散步、游泳、跳舞、打拳做操这类普遍适合中老年的运动，偏好明显且位居前列。因此，在项目的配套设施中，也相应打造了菜园、健步公园、红树湾医院等康养配套。

模式五

赋能城市商办，打造城市康养综合体

项目特性

城市地段，可售型酒店式公寓、写字楼，3-5万方

赋能方式

新建项目康养定位，或针对原物业进行成本可控的改造，通过适老化精装公寓与康养配套的匹配，项目功能定位调整为养老公寓，从而实现差异化定位与销售溢价。

典型案例

如蓝城陶然里、耘林生命公寓等市场反响不错的项目，目前和睿康养业正在着手积极推进相关改造型城市康养综合体的落地。

无锡某康养综合体项目，原商办物业改造，地上建筑面积4.9万㎡，包括40年产权型康养公寓约350套，与集健康医疗、生活服务、休闲娱乐于一体的约1.8万㎡服务配套，同时可对外经营。项目提供适老化精装产品与菜单式增值服务，通过康养服务实现快速去化，吸附以50-60岁为主的老师、公务员等高知富裕群体。

中国的康养时代已启幕，面对广阔的银龄经济，和睿康养作为国内较早涉猎并持续深耕的康养产业综合服务商，以专业实践团队与丰富实战经验，提供一站式、深度嵌入式的康养产业顾问及运营服务。

如果您想试水康养项目，却无从下手

如果您有自持用地搁置，却找不准定位方向

如果您有商办类项目滞销，却无系统的解决方案

如果您有优质的康养项目，却找不到合适的运营服务团队

……

如果您有以上的种种困惑、困境，欢迎来电咨询，咨询热线0571-85097730，和睿康养期待与您的沟通与合作!