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截至2020年底，上海市60岁及以上户籍老年人口533.5万人，老龄化率高达36.1%，位居全国第一。此外，上海市“纯老家庭”老年人数已达158万人，其中80岁以上“纯老家庭”老年人数35.4万人，独居老年人数30.5万人。不言而喻，上海市养老压力颇为严峻。

俗话说“亚洲养老看日本，中国养老看上海”，日趋严峻的老龄化趋势促进了上海养老产业的发展，不管是养老机构布局的密集程度还是民营高端养老社区的数量，上海在全国都属于领先地位。

纵观上海高端养老市场，品牌型品质养老社区项目基本集中布局于松江区、青浦区和崇明区。

本次和睿和大家分享的养老项目，是位于上海市青浦区的乐雅集·上海朱家角国际颐养社区，该项目由爱建信托独资建设运营，是其布局养老产业的首个高端养老项目。

爱建信托，是爱建集团的全资子公司。在信托行业，从品牌知名度，产品规模等层面来看，爱建处于二梯队，但作为一家老牌信托公司，爱建资历颇深。公司创建于1986年，是我国改革开放以后设立的全国第一家民营非银行金融机构。纵观爱建信托的发展史，公司曾成功推出全国第一个规范资金信托计划——上海外环隧道项目资金信托计划，被誉为“信托业立春”的标志性事件。

近年来，爱建信托顺应国家经济发展新趋势，主动作为、创新转型，目标成为一家“有温度”的信托公司。经过多年论证与准备，在行业快车道之外，另行开辟了精心服务、精准布局的养老行业慢车道。

2021年7月2日，乐雅集·上海朱家角国际颐养社区正式开园运营。项目遵循国际CCRC持续照料退休社区的康养模式，打造“养、护、医、乐、居”五位一体的综合服务体系。

▲ 乐雅集·上海朱家角国际颐养社区 ▼

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大隐隐于市，闹中取静的颐养佳地

项目位于上海市朱家角，被誉为上海后花园。从项目出发，开车15分钟可达淀山湖景区，步行10分钟可达朱家角古镇，不仅享有内湖环绕的自然生态景观与1700年人文历史景观，项目周边是商业区和九间堂别墅区，兼具宜居环境和成熟便捷的生活氛围。

此外，项目距离地铁17号线-朱家角站仅1.3km，地铁35分钟可达上海市区，是可在都市繁华与避世宁静间自由切换的稀缺地段。

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江南古韵，稀缺低密庭院居所

乐雅集占地9060㎡，建筑面积约5000多㎡，低容积率规划，整个项目仅设置99间长者公寓，打造集约化康养生活空间。社区内部充满江南古韵，低密度庭院设计在保证生活空间私密性的同时，给长者静谧祥和的体验。

户型分为三种：单间（建筑面积40㎡）、单间（建筑面积60㎡）、一室一厅（建筑面积90㎡）。其中，单间为主力户型。

房间均为拎包入住标准，全屋配备地暖、中央空调，电器均为西门子、夏普等知名品牌，高标准精装。一楼房型均带有花园，二到三层房间配有尺度舒适的阳台空间。

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健康医疗配套完善，多重保障

社区拥有全面的健康管理和三级应急机制，通过健康管理平台、入驻项目内部的朱家角镇社区卫生服务中心（西湖站）以及周边医院转诊绿色通道，为社区入住长者提供便捷、专业的医疗保障。日常配药、就医可在项目内部的社区卫生服务中心（即一级医院）解决。

朱家角是长三角一体化示范区的先行启动区，近年来，高质量医疗资源陆续落子朱家角，且基本均已开通江浙沪医保。乐雅集项目周边医疗资源也日趋丰富，从项目出发步行十分钟可达青浦区朱家角人民医院（二甲医院），步行五分钟可达青浦中医院（二甲医院）、复旦大学附属中山医院青浦分院（三甲医院），优质医疗及医保条件加持，为社区入住的长者提供了专业便捷的医疗保障。

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高运营服务人员配比，五大管家服务体系

上海老龄化日趋严重，近几年，上海的高端养老项目数量也在突增。为避免同质化，乐雅集除了打造高标准的硬件设施、江南韵味的社区环境外，在运营服务上也努力做到差异化。

乐雅集项目运营服务人员配比较一般养老社区项目更高，据了解，项目计划稳定期满配工作人员64人，即人户比约1：1.5（户），其中包含五大管家，即4位健康管家、2位膳食管家、10位后勤管家、2位活动管家、按1:3（户）配置的生活管家。各类管家职责明确，由生活管家每日与长者联系，向其他运营服务人员传达长者需求。

除了5大管家服务之外，社区还致力于提供优于市面上同类型社区的增值服务，例如根据长者的艺术创作成果组织联合展览活动，为长者免费策划个人展览和才艺展示平台，或根据长者的理财需求，邀请理财顾问帮助长者量身配置相应理财工具等。

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“信托+养老”创新模式

爱建信托作为受托人，代全体受益人持有养老物业资产，并引进养老服务机构提供养老服务。合格投资者购买爱建对应的信托产品，将持有信托产品受益权，并通过信托文件约定，间接拥有养老服务的产权及与认购信托单位份额相应的其他权益等。投资者需与爱建信托签约，而非与项目公司签约，交易受银保监会监管。

乐雅集长者公寓对应的信托产品均价165万，可转让、可继承、可转租、购买三年内可退。

具体根据户型、朝向等一房一价，总价130-270万不等，折合单价与周边房价均等。和多数高端长者社区一样，乐雅集长者公寓的购买年龄无限制，但要求入住年龄在55岁以后。项目目前成交客户以50多岁的高端信托客户为主，多为购买后给父母养老居住或投资使用。

信托客户门槛费及服务费

和上海多数高端养老社区不同，客户购买乐雅集长者公寓后可以暂不入住，且无需缴纳空置费，可以委托乐雅集转租给其他客户。不管是否成功出租，购买后前五年客户都可获得固定的收益，预计年化5%左右。若客户有入住需求，由爱建重新装修后交付给业主使用。

而对于租赁客户，每月租金根据房型、朝向一房一价，月费用共包含房间租金和服务费，目前开业活动期，合计收费约5500-11300元/月（1人），7500-12760元/月（2人）。

目前来看，这种交易模式比较新颖，既可以提前锁定优质长者公寓的入住权，同时短期不使用也可获得一定的收益，将信托产品与养老社区入住权挂钩，增加了投资属性，一定程度上激发了预养老客户的购买动力。对运营方来说，保障给客户返还投资收益的操作，对项目入住率、运营服务有一定要求，方可形成良性循环。