2021-01-11未雨绸缪是刻在中国人骨子里的远见，根据清华大学老龄社会研究中心发布的《2020国人养老准备调研报告》显示，68.1%的未退休长者对于养老生活的主要愿景为“良好的居住和服务设施”，在一系列关注因素中排行第二，可见衣食住行中的“住”对于未来养老生活是至关重要的，这也一方面印证了近年来康养地产的发展风口。而74.6%的未退休长者看重“完善的医疗服务”，位列关注因素第一，因此康养项目通常与医疗配套密不可分。
未退休者看重的未来养⽼⽣活品质
不同年龄未退休者看重的未来养⽼⽣活品质
本期和睿带您走进长三角核心城市——南京，看看这座古都在今朝的火热康养地产市场。
众所周知，作为江苏省会的南京，大学林立，部队众多，高知高干群体数量庞大；同时，南京经济发达，产业先进，人均收入高，2019年，南京人均GDP约为16.5万RMB，折合美元约2.55万，迈入世界银行界定的“高收入”水平，这些都让南京具有较为庞大且优质的康养客群基础。
——如何理解康养客群？
与养老客群相比，康养客群通常更为年轻，45+岁的他们资产殷实，收入来源广泛且理财、消费观念先进开放。不同于上一代人一味对子女、后代的倾尽全力付出，新一代的康养客群在亲情牵绊之中，更加关注自身，拥抱时代发展，他们有着自己的兴趣爱好，或运动、或艺术。经过几十年来的工作奋斗，临近退休的他们渴望寻找身心放松、健康休闲，并且不失时尚，注重文化、精神享受的场所，在那里，屏蔽喧嚣，修生养心、杯酒言欢……
南京康养市场典型项目分布图
● 典型项目：恒大养生谷
恒大养生谷为恒大健康打造的全方位、全龄化健康养生养老胜地，选址南京北部六合区，地处金牛湖畔（南京市自然保护区和金陵四十景之一），面向区域及城市客户，打造精品洋房住宅，并围绕全龄化，创建颐养、长乐、康益、亲子四大园，提供852项设施设备、867项全方位服务。
● 典型项目：汤山温泉康养小镇
汤山温泉康养小镇由苏豪控股与中国金茂合作，开发集“旅游度假、健康休闲、城市宜居”于一体的健康产业综合开发项目，选址南京紫东区域新兴板块（南京汤山旅游度假区核心区域），借助汤山温泉资源康疗养生价值，以纯正低密度住宅产品、12大配套、4大服务，受到了众多南京康养客群的认可。
● 典型项目：茅山颐园
茅山颐园由默元地产斥资30亿元打造，设置文娱、体育、文艺、学术、休闲5大精神颐养体系，结合茅山独特的人文历史和自然资源，打造集医疗、教育、养老中心、住宅、商业、酒店等多生态为一体，具备较为完善配套设施，多样化的适老住宅。
通过对南京康养项目的调研和初步梳理，和睿有以下几点结论与各位分享：
1.城市2h小时交通圈主要分布，交通便利加分明显
南京康养地产项目供应以市中心为出发点，向北、南、东三面外溢（西面与安徽省交界），并随着交通距离、时间的增长，项目成交的南京客群占比呈现逐步下降的趋势。康养客群虽然期望远离城市喧嚣，但是工作、家庭、生活等种种原因使得他们实际上无法长期脱离城市，因此对距离和交通便利性的考虑仍然重要。例如恒大养生谷与金牛湖地铁站距离约50m，从南京市区出发，60km的距离只需要换乘1趟地铁即可在1小时左右到达，便捷的交通对其项目去化加分不少。
2.大多选址度假风景区，景观资源导向性明显
所谓康养，不仅指生理上、医学上的养身，更是心理上、精神上的养心，显而易见对居住环境提出了更高的要求，得天独厚的自然生态环境能营造对人有益的绿色、舒适、环保的意境，可谓是赢在了起跑线，因此在南京及周边的金牛湖风景区、宝华山国家森林公园、汤山温泉度假区、茅山风景区、高淳国际慢城度假区等，均有康养地产项目的身影。
3.总价可控，产品性价比明显，与中心城市房价形成价差，推动客群外溢成交
价格始终是地产项目成交的重要因素，纵观市场，南京周边的康养项目中洋房普遍200-300万/套，这与南京市区动辄500万+/套的普通高层住宅相比，康养项目不仅提供改善低密产品，营造有天有地的私密体验，更辅以舒适的社区环境和丰富配套服务，性价比优势明显。
4.中等户型产品，兼顾功能性与舒适度
康养客群年龄大多集中在50岁左右，子女已成家立业并开始“分巢”生活，因此临近退休的他们基本夫妻二人单独居住，相对来看，这部分客群对于尺度需求不像多代同居那般奢侈，在基本居住需求外，其更关注各功能空间，以满足看书、养花、喝茶等爱好，客厅、书房等功能空间仍然不可或缺。因此，市面上洋房产品也普遍以80-120㎡2-3房主流户型为主，叠墅、合院则以120-170㎡中小户型产品为主，兼顾了居住的舒适度与合理的总价。例如以恒大养生谷洋房中81㎡两室两厅的户型广受好评，康源养生谷的联排合院面积段集中于130-140㎡，兼顾居住舒适及合理总价。
5.园区设计贴心适老，细致入微
园区设计不仅注重室外景观环境营造，更从适度适老理念出发，构建无障碍出行体系，方便全龄阶段出行，并创造社交空间，营造泛会所概念，实现邻里交流、休闲放松等功能。如高淳雅园的洋房板块参照养老社区设计了全区风雨连廊，隔离恶劣的天气，守护出行，并在小区中心位置配置邻里客厅，成就邻里和谐生活。
6.医疗配套为康养理念实现重点载体，增值服务实现持续照料
区隔于普通地产，康养项目通常以配套和服务吸引客群，除去日常生活常规需要，医疗是康养理念的重要实践载体，从三级医院到日间照料中心，形式不一，但都必不可少。同时，为了实现可持续性照料，部分项目在服务体系中以增值服务的形式提供上门照料等居家养老服务，如康源养生谷项目与绿城物业合作，推出管家式特色专属服务。不过限于物业交付入住情况，这部分功能还有待持续观察。
康缘养生谷服务体系
