2020年是特殊的一年，有艰难痛苦，也有希望与期待，对养老行业而言亦如此，一句话形容“艰难中寻找希望”，在岁末年初之际，感谢各位养老人坚持不懈的付出，疫情还在继续，我们不敢期望过多，小编就预祝大家都有一个平稳有收获的2021。

近几年来苏州养老市场迅速发展，涌现出多个养老头部企业，和睿小编有幸实地探访了苏州几家养老项目，对苏州养老市场有了初步了解，虽有以小见大之疑，但也略有启示，希望可供同行参考。

康养基底 苏州一个充满养老底蕴的城市

1）康养环境：苏州位于太湖之滨，一个被称为“人间天堂”的城市，素来以山水秀丽、园林典雅而闻名天下，山、水、城、林、园、镇为一体，不仅拥有完美的自然环境，同时还具有闲适的城市生活氛围，是养老生活的理想聚居地。

2）老龄环境：截止2019年底，苏州60岁以上户籍老年人口达185.7万人，老龄化率约25.69%，其中常熟、太仓、姑苏区老龄化率极为严重，已超过30%，这些日渐攀升的数字背后是苏州对养老不断增长的需求，一方面带了极为严重的压力，也为市场带来了全新的发展机会。

3）政策环境：在如此严峻的老龄环境背景下，政府也不断探索推进养老发展的政策落实，以满足对市场不断增长的需求。如在2020年5月，市民政局率先出台《苏州市家庭养老夜间照护床位建设运营管理办法（试行）》，在全市10个市、区居家养老服务中心增设家庭夜间照护床位，解决居家养老夜间照护难题。

养老市场 本土为王到百花齐放，产品线逐步完善

从苏州养老企业发展历程来看，实际早在2011年，便开始了养老地产的试水，2011年建屋乐龄公寓开工，2014年5月份开始营业，意味着苏州第一个养老地产项目开始推向市场。此后本地企业纷纷看好苏州的养老市场，苏州市农业发展集团有限公司出资的怡养老年公寓，2014年也投入试运营；江苏吴中集团旗下江苏中元控股集团有限公司在2013年7月全资组建江苏瑞颐养老产业发展有限公司，着手打造CCRC精品养生养老社区。

随后各养老品牌投资商们也跃跃欲试，目前开业的有【险资类养老社区】，如国寿第一个落地项目——国寿嘉园·雅境、泰康之家·吴园；【地产类投资主体】，如旭辉彩园、朗诗常青藤也纷纷入市。另外光大汇晨、红日、九如城、朗诗常青藤等一线、主流【养老运营服务品牌】先后有项目在苏州落地；此外远洋·椿萱茂、凯健国际等品牌养老企业也均有项目在筹建中，也加快项目布局。总体来看，目前险资、房企、本地养老品牌等呈现连锁化发展的趋势。

从产品线分布来看，现阶段养老项目产品线布局完善，覆盖从50-80岁年龄阶段不同长者养老服务需求，从产权型康养社区到持有型CCRC长者社区、再到高龄养护、护理院等照护机构项目均有落地项目。以退休活跃长者为主的产权型康养社区——「和城养老有伴社区」采用产权（商业用地，40年）交易模式销售，物业费+月服务费（增值服务，可选）运营服务模式，以满足不同客户的康养、养老生活需求。以健康自理长者为主的持有型长者社区——「泰康之家·吴园」、「瑞颐椿熹里」等以一次性会员费+月服务费销售与运营模式，一次性会员费以使用权、押金或租金趸交等为主，而月服务费为强制缴纳。以满足高龄护理长者为主的照护机构如传统养老机构、护理院等。

和睿养老在苏州调研期间，也实地探访了几个养老项目，以下选取两个较为有代表性的项目进行简单的梳理，以供同行参考。

▷案例一：瑞颐椿熹里

苏州本地房企吴中集团旗下中元控股打造的精品养老社区，早于2013年成立开始便开始探索CCRC可持续照料社区的打造，通过打造“和于自然，养于无忧、寄于康乐、享于亲善”的四大“和”心体系，为长者提供一站式养老服务。作为苏州首批CCRC项目，椿熹里凭借精致的环境打造及特色服务提供，获得苏州甚至上海长者的认可。

虽然由于疫情防疫要求，没有直接进入园区参观，但和睿小编在外围便被白墙黑瓦的传统苏派建筑风格的洋房所吸引，满满的江南婉约、闲适气息扑面而来（是小编心中理想养老居所的样子啊），此外在配套方面，项目还配备康娱中心、老年大学等完善的功能配套，满足社区长者的生活娱乐需求。项目还通过配建二级老年病医院及护理院，为入住社区长者提供就医便利及一站式养老服务，解决长者入住的后顾之忧。

值得一提的是，项目还在距市区3分钟路程的地块专门规划「瑞颐农场」，为老人提供一个亲近自然、实现自我的休闲新场所。在农场，老人可以选择种植蔬果、垂钓赏花、领养家禽等，为长者养老生活提供新方式。

椿熹里项目提供65-153㎡七种户型选择，根据不同户型缴纳一定的会籍押金与服务费。在交易模式设计上，兼顾不同长者的需求，推出短期卡（一年）、定期卡（押金模式）以及永久卡（使用权）模式，以供长者选择，其中定期卡（押金模式）售价约30万-103万，永久卡（使用权模式）售价约77万-160万。除一次性门槛费外，入住还需支付月服务费2880-3980元/户，另外未入住期间只收取30%的服务费作为服务费，大幅降低了长者空置期的养老成本，也吸引了更多年轻长者的选择。

▷案例二：泰康之家·吴园

泰康之家·吴园位于5A级旅游度假区阳澄湖半岛中心，以0.6极低的容积率打造花园式养老社区，规划【长者公寓独立生活单元】、【二级康复医院康复护理单元】等产品线，形成完善的可持续照料与医养融合产品线，打造集“温馨的家、优雅的会所、开放的大学、高端医疗健康中心、精神家园”五位一体的高品质养老社区。

泰康一直推崇「文化艺术」与养老相结合的生活方式，吴园作为泰康首个定位“艺术”养老社区项目，由建筑大师贝聿铭弟子莫平操刀设计，除社区标配的斑斓多彩的「蝴蝶艺术」与「阳光花房」外，项目还融入江南元素，园区景观按照按苏州园林风格建造，随处可见青砖白瓦、假山叠墅，营造“移步异景、艺术园林”的江南养老居住体验。另外在长者社区建造基础上，同时规划约1万㎡养老会所，3万㎡“艺术体验式”精品度假酒店以及1万㎡的嘉德艺术中心，通过将文化艺术主题引入养老概念中，提升项目的文化内涵。

根据相关报道显示，吴园自2019年开业以来，入住居民已经超过200户，入住率约90%，入住速度远超其他项目，这一方面因为吴园地处阳澄湖畔，休闲度假属性更强，同时项目更具稀缺性，另一方面吴园相对泰康之家其他项目，其在总价门槛及月费定价上更具性价比，且目前购买乐泰财富卡还可享7折优惠，月费（含房间使用费及服务费）定价也相对较低，如小一居室户型月费低至4800元/月。其相对较为性价比的居住品质与养老服务，吸引了更多长者的认可与选择。

苏州市场 上海长者“跨城”养老新选择

和睿在实地调研中发现，瑞颐椿熹里项目目前基本已满住，另外凭借其“亲水、亲木、亲绿”的环境及产品精细化打造也受到上海长者的认可，已入住长者中大概有30%来自上海。泰康之家·吴园已入住200位长者中，从上海慕名而来的长者比例也超过3成。由此可见，苏州已经成为上海老人养老的新选择，这一方面得益于【苏州的优美的景观与自然环境】，另一方面也离不开与【上海毗邻的天然地域与交通优势】，最后【长三角一体化政策的推进】，也为上海长者“跨城”养老提供了新的可能。

除此之外的重要原因，与上海相比苏州养老成本相对更低，仅以泰康之家的连锁养老社区项目为例，「上海申园」一室一厅户型一次性门槛费押金总价高达160万，而「苏州吴园」定价为100万（目前7.5折后平均价格只需75万），同时月费也存在较大的差距，上海申园一室一厅月费（含房间使用费及服务费）高达11661元/2人/月，苏州吴园仅需7900元/2人/月。由此可见更加性价比的养老服务选择，也成为了上海长者选择苏州的重要因素。

苏州以深厚优质的城市康养基底，长三角重点城市战略地位的加持以及养老政策的持续推进，为其养老市场蓬勃发展带来新的契机，也成为各大养老企业及品牌扩张布局的重点城市，其项目落地不仅关乎到项目本身，同时也是企业养老战略布局的重要一环。苏州养老市场是一个高速发展的市场，也是一个更加包容的市场，未来发展充满想象。未来随之而来的大量养老社区及机构入市，企业将面临更为激烈的竞争，市场也即将迎来赛点，总之养老是一场持久战，只有认真对待，才能随市场持续成长。「总而言之，苏州市场，值得关注，未来可期。」