日本1970年进入老龄化社会，早于我国30年，日本的养老产业经历约50年的发展，目前已形成系统的养老服务体系。提到日本的养老产业，大家首先想到的便是日本的养老机构。日本针对不同身体状况和经济能力的长者，都有与之对应的养老机构，且各类养老机构产品均已发展成熟。

总体来看，日本的养老机构主要分为介护型和住宅型，具体细分如下表所示。介护型养老机构主要提供日间照料、介护和医疗护理等服务，行业利润率通常约为5-8%；住宅型养老机构除提供介护、医疗服务外，还为长者提供生活服务，行业利润率相对较高。

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住宅型养老机构中的“带服务的高龄者住宅”类似我国的民营养老社区，主要面向有支付能力的自理和轻度护理长者，为他们提供安全守护和生活服务。这类养老机构面向高端客群，收费水平相对最高，费用由押金和月费组成，押金高达几千万日元，月费约10-30万日元。

由于日本城市土地资源紧张，“带服务的高龄者住宅”通常以高层建筑的形态出现，本文聚焦日本的高端城市型CCRC项目，通过SUNCITY等典型案例来分析其产品营造要点。

▷日本SUNCITY

银座东方/神户太阳城

谈及日本的高端CCRC项目，就不得不提到日本Suncity。日本Suncity是在美国CCRC发展经验的基础上成立的，目前已成为日本高端养老地产运营管理机构的代表。

日本Suncity成立于1980年，由100家日本企业共同出资成立，股东涉及行业包括银行、保险、证券、开发商、实业公司等，且大部分股东为日本业内的顶级企业。公司旗下共有养老项目13个，其中自建项目共10个，选址均在市中心，或离市中心10-15min的地段，另外3个项目是通过租赁物业打造介护型项目。日本Suncity的13个养老项目中，典型的城市型CCRC项目主要为银座及神户太阳城。

——日本银座东方太阳城

银座东方太阳城为日本SUNCITY较早期的项目，自2006年开始运营，是日本首批高层延续性护理社区之一。项目位于东京市最繁华的中央区，距银座四丁目仅5-10mins车程，且紧邻隅田川河，周边自然景观优越。该项目出色地履行了日本老年护理革命的引领者Half Century More所倡导的理念，将其在东京和大阪郊区创立的高标准老年公寓的设计和护理工作引入了城市中心。

从整体规划上来看，银座东方太阳城为1栋32层的高层建筑，建筑面积约39280㎡。建筑底层围绕一座6层的裙楼，上设26层的塔楼。项目的1-6F为公共空间；7-9F为介护区，共94套，仅供入住长者身体过渡期使用；10-30F为自理区，共275套自理公寓；31-32F视野开阔，打造湾景餐厅和银座酒吧。

日本银座东方太阳城外观图

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从居住空间来看，银座太阳城的自理区户型主要为54㎡-62㎡的一室一厅和80㎡的两室一厅，户型平均面积约65㎡，尺度适宜，室内采光较好，装修品质感佳。

自理公寓户型图

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从公共空间来看，银座太阳城公共空间占比相对较高。整个项目居住单元共27580㎡，公共空间约11700㎡，公共空间占比高达30%。项目活动配套丰富，配备了图书馆、大会堂、咖啡厅、泳池、公共浴池、顶层酒吧等，整体装修风格类似五星级酒店，部分公区空间挑空设计，营造高端大气的会所空间，拔高项目调性。

公共配套图

银座太阳城作为高端城市型CCRC，主要面向高端养老客群，入住长者承价能力强，多为有国外生活背景的长者，且费用基本由长者自行承担。银座太阳城的入住费用包含一次性入住金和月费，其中一次性入住由15年租金和健康管理费组成，一次性门槛费折合人民币约300-950万/套，而月费由管理费（包含公共空间水电费、物业费、行政费）和餐费组成，折合人民币约17000元/人。

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——日本神户太阳城

神户太阳城位于日本神户，神户在世界宜居都市排名中排名第五位，是唯一入选前10位的日本都市。项目依山傍海，北侧享有六甲山的壮丽景色，南侧为广阔的水景，距神户海仅一个街区的距离，项目周边街道绿树成荫，毗邻兵库县美术馆和一些国立博物馆建筑，周边环境宜居。

神户太阳城为1栋35层的高层建筑，总建筑面积约46500㎡。从外观上看，建筑立面的组成单元相互紧扣，和极简风格的玻璃护栏共同呈现出强烈的现代感。渐变的色彩搭配精心设置的体块，为大楼带来纤细而不对称的观感。

日本神户太阳城外观图

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该项目的建筑设计理念旨在创造居住环境、景观和室内设计的无缝融合。项目1F打造景观和活动配套，2-33F为自理区，共483套自理公寓，顶部2层打造餐饮和休闲区，视野开阔，享有海景、城市景观和六甲山的四季景观。裙楼为98套护理单元，作为辅助产品打造，与自理公寓形成可持续照料的产品体系。

神户太阳城项目规划图

神户太阳城项目规划图

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神户太阳城的景观设计为项目的一大亮点。项目1F采用四合院式设计，室外营造中央花园景观，打造一个大而静的水景，周边设置公共活动配套。通过大型落地窗设计，将室内环境与室外景观融为一体，提供连续的花园景观。首层空间选用浅色木材和白色石材，搭配以清新的色彩，且在接待处、图书馆、活动场所、茶室等空间均可以看到美丽的花园绿洲，整体营造安静惬意的休闲环境。

1F景观配套图

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从居住空间来看，神户太阳城的房间内均设置阳台空间，多数户型视野开阔，可以欣赏到海景或城市景观。室内走廊尺度宽阔，整体为简约大方的日式风格，打造温馨舒适的居住空间。

室内图

此外，神户太阳城在首层和顶层等空间设置了丰富的活动配套，包含茶室、图书馆、礼堂、麻将室、泳池、卡拉OK室及顶层餐厅和休息室等。公寓六层还设有空中泳池和男女共用的浴池，在城市上空带来奢华而私密的享受空间。在装修设计上，神户太阳城的公区多采用落地窗设计，采光佳，空间开阔。室内装饰以深色木材、华丽石材和丰富配色为主，打造品质高端的配套空间。

配套图

神户太阳城将室内环境与建筑和景观设计紧密结合，为居住在此的长者创造了一个安静、舒适且高品质的生活场所。

▷日本长寿皇后

CCRC·静冈吴福町

除了知名的日本SUNCITY，和睿曾经考察过的长寿皇后CCRC·静冈吴福町项目定位也是高端城市型CCRC，在产品营造上也有众多可取之处。

项目位于静冈市中心，定位高端收费养老公寓，自理公寓一次性入住费高达186-336万元/套，月费约13500-24000元/套。项目位于1栋13层建筑的8-13F，顶层为护理型公寓，共20间房，作为辅助产品打造。8-12F均为自理型公寓，共64间房，自理公寓和护理单元形成可持续照料的产品线。

外观图

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从居住空间来看，长寿皇后CCRC的自理公寓均为一室户户型，面积约26-45㎡，虽然房间空间不大，但功能完善。房间内配备厨房操作台，卫生间虽小却做到干湿分离，隔离成洗漱区、马桶区和淋浴区三个区域。房间整体居家品质感较好，室内采用基础适老化设计，配有紧急呼叫装置、马桶旁置物架兼安全扶手等。

室内图 适老化设计细节

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从活动空间来看，项目8层集中设置公共客厅，含前台接待功能、水吧/咖啡吧、和式餐厅、泡汤池、休闲交流空间、家庭会客室等。

活动配套图

长寿皇后CCRC利用高层景观视野，打造无处不在的富士山景观。和式餐厅、泡汤池、家庭会客室等空间均可以透过窗户远观富士山，就餐、泡澡和畅谈多了一丝惬意。此外，项目利用露台打造户外景观空间，设有丰富的绿植花卉和休闲座椅，供长者休闲娱乐。

景观配套图

▷高端城市型CCRC项目

产品营造经验启示

从以上对日本银座太阳城、日本神户太阳城和静冈长寿皇后CCRC三个高端城市型CCRC项目的产品功能、居住空间、活动配套及景观配套等多个维度进行的分析，我们可以得出高端城市型CCRC项目在产品营造上的四个共性特征。

☆ 形成可持续产品线体系，打造一站式无忧养老生活解决方案

城市型CCRC项目需打造以自理公寓为主，护理单元为辅的可持续产品线，为入住长者提供一站式的养老服务。如，银座太阳城产品线由275套自理公寓和94套护理单元组成 ，神户太阳城包含483套自理公寓和98套护理单元，长寿皇后包含64套自理公寓和20套护理公寓。

☆室内居住空间功能完善，尺度适宜，满足高端客户舒适居住需求

一般而言，CCRC客户退休前的经济状况良好，生活品质感较高，对于入住的养老公寓也有一定尺度的要求，希望保证相对舒适而非紧凑的居住空间。因此，高端CCRC项目需保证户型的尺度适宜且功能完善。房间内部应设有厨房操作台和客厅等功能空间，满足长者基础生活需求。同时，房间室内应采光良好、视野开阔，且适老细节完善。

☆ 服务配套丰富多元，调性高端，延续长者退休前生活、社交场景

高端城市型CCRC项目应集中设置配套区，为长者打造娱乐和社交空间。公共空间可通过楼层挑高、大落地窗设计和空间色彩搭配等，打造高端、品质感强的会所区域，提升项目调性，满足高端客群对于品质感的需求。项目也可结合本地文化特色，提供具有文化感的配套服务，如长寿皇后项目内配套温泉汤池。

☆结合自然打造立体的景观体系，营造都市中休憩花园

高端城市型CCRC项目应充分结合项目外部已有的自然景观资源，同时利用高层、露台空间打造项目内部垂直的景观配套。如，神户太阳城通过落地窗设计，实现室内外景观共融；长寿皇后利用高层景观视野，打造屋顶景观庭院。