良渚·随园嘉树作为万科在杭州的首个养老项目，位于良渚文化村内，距杭州市中心约20公里，总建筑面积约6.4万㎡，其中养老公寓615户，护理院100床，打造形成完整CCRC产品体系；此外还规划4500㎡“金十字”活动配套区。良渚·随园嘉树（以下简称：良渚项目）于2015年正式运营，目前养老公寓与护理院已实现满住，获得了良好的市场口碑，也成为高端养老的标杆项目。

而作为随园嘉树2.0版的海上明月·随园嘉树（以下简称：海月项目）已于2019年7月开园，位于杭州萧山区建设一路与金鸡路交叉口，周边居住氛围浓厚，板块成熟度高；相较于良渚项目而言，海月项目可以称之为城市版CCRC，且在良渚项目的运营实践基础上，其产品设计也有所调整与升级，接下来请跟随和睿的视角一探究竟。

海月·随园嘉树整体规划

海月·随园嘉树配套图

海月项目建筑面积2万方左右，沿袭“养老公寓+护理院”的持续照料退休社区的产品线规划，其中养老公寓约1.5万㎡，共226户；护理院5736㎡，床位140张，以双人间为主；此外还规划有活动配套区面积约2000㎡；2019年7月开园至今，养老公寓与护理院的入住率均为20%左右。作为随园嘉树2.0产品，海月项目在产品户型、活动配套及交易模式等方面均有不同程度的优化与创新。

一、公寓户型：兼顾功能与尺度平衡的同时保证出房率

通过对比可以发现，海月项目增加了2房产品的配置比例（70方2房与80方2房占比达75%），这是因为2房户型可以满足入住老人分房就寝、作为兴趣房、子女/孙辈探望偶居的多种可能性，户型更加实用；另外在满足了上述功能性需求的同时，户型尺度更加集约，既兼顾了户型尺度与功能的平衡，也降低了总价门槛。

海月·随园嘉树户型图

此外，在具体户型设计中尽量保证2 个卧室南向设计，更加符合长者的生活居住需求。从实际销售的情况来看，和睿了解到长者客户更加偏好80㎡左右2房朝南户型，这是因为相对70㎡2房户型来看，两者价差相对较小，而80方户型更具舒适性与功能性，性价比也更高。

良渚·随园嘉树户型图

同时，3房户型并未在海月项目中出现，主要因为海月项目整体规模有限，从运营角度看，需保证一定的出房率，以尽可能增加运营期间的服务费收入，实现项目的可持续运营。

海月·随园嘉树样板间

二、活动配套：基于运营经验的精细化调整

海月项目的活动配套区域约2000㎡，分别位于独栋配套与长者公寓的1楼。其中，独栋活动配套建筑2层设计，其中1层为随园餐厅，2层为多功能厅，并在顶层设置门球场；此外，长者公寓1F集中设有各种娱乐活动配套，如茶吧、棋牌室、老年大学、活动教师、阅览室、童玩中心、理发店等。

另外，根据良渚项目实际运营经验，海月项目在配套功能空间的设计也进行了相应的调整与优化，以更加贴合长者的实际需求，主要表现在：

童玩中心与健身房对比

1、 相较良渚项目，海月的儿童游乐区与健身房等使用率相对较低的空间面积有所缩减。

阅览室增设IPAD

2、棋牌室、阅览室等需求度与使用率高的功能空间仍然保证了较为舒适的使用空间，另外值得一提的是，海月项目还贴心地在阅览室设置更多的电脑，另外增设IPAD平板以满足长者与时俱进的网上娱乐需求。

顶层门球场

3、由于室外空间面积有限，利用配套楼栋顶层设计门球场，尽可能为长者提供更多的室外休闲娱乐空间。

三、交易模式：租金趸交+“养老贷”金融创新

良渚项目曾先后推出了使用权转让与租金趸交模式（15年），后续针对性地对于80岁以上长者推出短租模式（5年）。海月项目目前采取15年与20年租金趸交的交易模式，主力总价段约80-90万（15年）、100-115万（20年）。

为了缓解老人及其家人的支付压力，万科在养老金融领域积极探索与创新。2019年5月28日，中国建设银行浙江省分行与万科杭州公司签署了“善建颐养”综合金融养老服务等合作协议，并在此基础上出台个人养老服务消费贷业务（简称“养老贷”）实施细则，向符合条件的万科随园嘉树签约并申请的住户发放，用于其向万科随园嘉树养老公寓支付养老服务消费的个人贷款业务。海月·随园嘉树已签约长者可以凭借个人信用或者本人/合法赡养人房产抵押贷三种方式办理个人贷款，签约项目后只需支付总价款的25-30%作为首付款，剩余部分银行按揭支付。和睿在调研中了解到，截止目前已有部分海月客户选择以“养老贷”的方式签约。

作为万科养老2.0版本的海月·随园嘉树，立足打造 “城市版”CCRC，地段更加便利，周边配套更加齐全，无论在产品户型设计与功能空间划分上也更加贴合长者生活与实际运营的需要，与此同时在养老金融领域也有进一步的探索与实践，其后续发展如何和睿将持续关注。