“66梧桐院·天平邻里汇”，不仅是现在上海的一个网红打卡地，也是上海徐汇区“邻里汇”项目的一个典型案例。2016年开始，徐汇区以“邻里汇”建设为抓手，创新性地形成“9073”养老模式下的社区居家养老解决方案，同时也是构建全龄友好社区的一个有机组成部分及有效尝试。

目前，徐汇区已建成18家“邻里汇”，其中有9家设置了综合为老服务中心、长者照护之家11家、日间照护机构13个、助餐服务点11个；有7家设置了社区卫生服务站，其余也都设置了健康促进空间，提供了健康自测、健康档案建立、慢性病健康指导等服务，形成了嵌入社区、医养结合的养老服务供给体。

接下来，和睿以徐汇区为典型，带您走进位于家门之外、社区之内的“邻里汇”。

什么是“邻里汇”？

“邻里汇”是由政府主办，街道办发起，多利用社区闲置物业改造而来的社区服务和社区治理共享空间，是旨在改变社区公共服务空间少、资源散、功能弱状况的一站式社区服务平台。

“邻里汇”按照15分钟步行圈的原则规划布局，致力于打造成为家门口的“党群站”、“会客厅”、“托老所”和“便民点”，融合了政务服务、生活服务、为老服务、健康服务、文化服务、体育服务、教育服务、法律服务、心理服务、志愿服务等十大类基本服务。其具体功能划分如下：

党群站

搭建社区坚持党建引领、开展自治共治的平台，推进传统社区党建与区域化党建、新兴领域党建融合发展，提升党组织资源统筹能力、社会服务能力以及群众自治能力

会客厅

构建民诉对接、民愿反馈、民事调解平台，设有棋牌室、休息室、学习室、书画室、健身房等文娱配套，打造居民开展文娱休闲、协商公共事务、协调邻里关系、对接法律服务的“公共客厅”

托老所

为满足日益增长的养老需求，邻里汇多数设置养老服务功能，融合综合为老服务中心、长者照护之家、日间照护机构、助餐服务点等

便民点

集成生活健康、文体法律、亲子教育等各类民生服务，同时结合各街镇实际，打造各具特色的品牌，用社区服务激发社区活力

“邻里汇”的运营管理模式是怎样的？

“邻里汇”的运营管理由各街道办事处（镇政府）负责，在街镇层面设立邻里汇运营管理中心，负责辖区内各个邻里汇的运行管理，协调推进各点工作事务，形成整体联动。

在运营层面，政府鼓励采取社会化运作，引入专业社会组织或市场企业承接邻里汇实体运营。因此，针对具体的功能业态，邻里汇可采用自主管理、委托第三方运营、项目化合作运营等多种运营方式。

此外，邻里汇也大力倡导社区居民自治的管理模式，形成同心同向、共建共享、共同推进社区治理的强大合力。

案例分享

了解清楚邻里汇的含义及运营管理模式后，让我们看看它具体是如何打造的吧！

上海市南丹邻里汇

南丹邻里汇位于上海市中心城区，所在的南丹小区呈现典型的“三高两低”现象，即房屋密度高、人口密度高、平均年龄高、收入水平低、人均住房面积低。为改善现存环境问题、补充提升公共服务，南丹小区于2017年3月开始建造邻里汇，2018年2月开始正式运营。

①整体规划

南丹邻里汇改造是将社区文化活动分中心（A楼）、闲置办公楼（B楼）与两幢楼宇间的院落打包，改造成集公共空间、邻里服务和社区养老为一体的公共服务设施。

南丹邻里汇改造前

南丹邻里汇改造后平面图

南丹邻里汇共3层，功能基本以楼层划分：

南丹邻里汇1—2层为公共空间与邻里服务空间，3层设置社区养老机构。所有功能空间均对辖区内居民开放，作为地域内邻里共享空间，满足居民日常生活、社会交往、学习娱乐等需求。

一层

以休闲娱乐类功能为主，包括公共客厅、多功能活动室、微剧场、茶坊、报告厅等，为居民提供娱乐、健身、社交全方位、多元化服务

二层

主要是便民生活类功能，包括社区书房、宝宝乐、亲子活动室、中医保健区等

三层

集日间照料中心、长者照护之家和护理单元为一体，向长者提供生活照料、医疗康复、休闲娱乐、精神慰藉等日托或短期居住和长期护理的全托型服务。其中，建面300㎡的长者照护之家设有20个床位，目前有15位老人入住，配备3位护理员；170㎡的日托共14个托位，仅4位（非南丹小区）居民入托，配备1位护理员

②运营模式

南丹邻里汇的运营管理模式是多元的，采取街道办自主管理、委托第三方运营和居民自治并行的运营模式。具体来看：

街道办主导运营的业态有微剧场、中医康复保健室和社区书房。

引入第三方专业组织运营的多为专业业态，包括长者照顾之家、健身房和宝宝乐，其中长者照护之家的运营由佰仁堂负责。

居民自治主要体现在小区淮剧团活动组织上，淮剧团活动只需负责人定期与物业协商时间即可。

可以说，南丹邻里汇是徐汇区着力改变社区公共服务空间少、资源散、功能弱等状况的一个阶段性成果，无论是从功能设置还是运营管理模式上，都较好的体现了邻里汇的建设初衷。

66梧桐院·天平邻里汇

“66梧桐院·天平邻里汇”位于徐汇区乌鲁木齐南路66号，是最近的网红社区中心之一。院内主楼为文物建筑，始建于1932年，出自匈牙利著名建筑设计师邬达克之手，是一座典型的英式乡村风格花园住宅。这里最早是国际礼拜堂的牧师住宅，后作为徐汇区体育运动委员会办公使用，在修旧如故后，于2019年底以天平邻里汇的身份全新亮相，并于2020年底获评上海市首批50个“家门口的好去处”、第三届中国（上海）社会治理创新实践十佳案例等荣誉。

①整体规划

整个天平邻里汇由三栋建筑加一个庭院组成，其中：

一号楼

集中设置社区共享空间，提供生活、健康、法律、文化等基本服务

二号楼

街道办引进的星巴克社区咖啡厅，主打“便民+公益”主题，店内不仅有“手语咖啡师”服务听障人士，也常设就业岗位，为年轻人解决就业问题

三号楼

除了有门庭若市的邻里餐厅，还有各类活动室组成的区域，平日这里会上演丰富的“大课堂，小舞台”

细心的你一定会发现三号楼墙上有一排铜管高低错落——那是天平街道的一个个红色地标。历史上，徐汇衡复风貌区所在区域因空间广博、交通便利、社会控制松散等原因，成为了掩护早期革命者开展活动的理想地区，汇集了诸多红色地标与革命故事。如今，这些地址被镌刻在铜管上，如同跳跃的音符，排列成了《国际歌》的乐谱片段。

②功能业态

天平邻里汇一号楼功能最为丰富，具体功能按楼层划分：

一层设有梧桐会客厅、晚晴关爱及童趣童绘等空间，为“一老一小”提供健康养老和亲子活动。其中会在“晚晴关爱”定期开展法律咨询、中医问诊以及家政育儿咨询等便民服务，同时还有一网通办机器进驻社区服务中心，大大方便了年龄较大的长者办理相关事宜的进程。

二、三楼将区域划分成不同功能的空间，包括家门口的四史馆、汇治理议事厅、爱志愿加油站、组织力建设营、德育圈实践基地、观影屋、读书屋等等，为社区活动与学习进步提供了一处精神领地。

除一号楼外，三号楼的邻里餐厅也广受居民的好评。天平街道邻里餐厅目前提供早、中、晚三餐，荤菜多数十几元，素菜只要几元钱。人气最高的午餐时间段为10时30分至13时。其中，为了首要保障老年居民用餐，天平街道采取午间错峰制度，10时30分至11时30分，只有65岁以上、持有上海市敬老卡的居民才能来优先用餐。该时段的菜肴也以清淡、软糯，少油、少盐、少糖为主，人性化十足。海派传统口味是主打，穿插以八大菜系为基调的特色搭配菜肴，适应各种口味需求。

③活动组织

天平邻里汇开业以来，每月百余场活动对外开放，居民们可在“天平家园”微信公众号上查询当周活动安排。活动包括“小照片·大时代”故事分享、“梧桐·名家汇”文化雅集、“梧桐琴室”古琴赏析、“胶声梧桐”黑胶导赏、“梧桐记忆”非遗普及等。此外，还常设瑜伽太极、书画乐舞、观影讲座等精彩项目，丰实的文化获得感凝聚起空间人气，凝结起邻里亲情，成为常年热闹的邻里客堂间。

运营复盘

目前，“邻里汇”已经覆盖徐汇区所有街镇，大部分都在老旧小区。有团队针对已建成运营的“南丹邻里汇”进行了调研与复盘，希望对后续的相关项目甚至公共服务设施的优化设计提供依据。

从调研数据来看，老、中、青3 个年龄群体的居民对邻里汇的总体满意度都较高，对综合设置公共空间、邻里服务和社区养老的做法得到了普遍认可，但不同年龄群体对具体功能的需求呈现多元化特征。

例如，在公共空间中，3 类人群皆对社区客厅表现出较强的需求。而在邻里服务中，中年群体的兴趣社团对多功能厅的需求较大；中青年群体对普惠性幼儿园、早教中心、放学后托管班等育幼类服务需求极大；老年群体则期待便民理发与维修、测血糖血压等服务。对于社区养老服务，助餐、长照的需求较大，日托的需求相对较弱。

多元需求调研

过程中，调研发现社区养老相关设施运营持续亏损。具体表现在，300㎡的长照共设20 个床位，配备3位护理员；调查期间，有15位老人入住，每人收费5000元/月。另外，170㎡的日托共14个托位，配备1位护理员；调查期间，仅4位（非南丹小区）居民入托，每人收费300元/月。整个养老设施的运营收入远低于人力成本，处于持续亏损状态。

究其原因，不仅是因为免费使用的邻里汇公共空间与邻里服务涵盖了收费日托的大部分功能，客观造成了日托在收入偏低的老旧小区不受欢迎；更深层次的原因则是现阶段的老人对于养老服务的支付能力与支付意愿仍然很弱。

除此之外，调研中也反映出由于过度依赖于第三方组织，社区邻里服务用房使用效率普遍较低，以及使用人群单一等问题。

基于上述的调研与复盘，对于邻里汇或者功能相类似社会公共服务设施有以下启发或思考：

1、在设计改造之初就应注意空间的功能复合化与分时利用的考虑，以尽可能多的满足不同年龄段人群、在不同时间段的使用需求，最大化地提升空间使用效率；

2、条件允许的情况下，积极倡导有能力的居民参与自治，可以更好更灵活的解决各功能空间开放时间的问题，也可以进一步提升邻里服务的满意度；

3、调研发现，社区存在养老设施经营不善的现状，且助餐、长照为社区养老服务中居民最强烈与刚性的需求。建议在养老服务设施层面，可以考虑采取“重助餐、保长照、轻日托”的社区养老运营策略。

资料来源：

上海城市研究，作者：姚栋、秦志宇等，原文标题为《老旧小区改造中公共服务设施的空间绩效优化设计——以上海市南丹邻里汇为例》

其余均来源于网络公开资料