纵观国内，商场或是写字楼内不乏牙科、医美、健康管理中心和一些非急性专科门诊的身影，但他们往往作为个体租户散落在各大商圈。

设想一下，将国内外知名的儿科、牙科、口腔科、微整形等高端医疗健康服务，汇集在一家大型综合商业体里，消费者像逛购物中心一样，可一站式“买齐”所需健康医疗服务。

这种模式就是发达国家近年来发展迅猛的医疗地产新业态——medical mall。

菲律宾Centuria Medical Makati

美国Jackson Medical Mall

Seoul National University Hospital Medical Mall

Medical Mal

健康经济风靡背景下，兴起的商业地产新机会

Medical mall，顾名思义就是“医疗商城”，可以简单地理解为由众多医疗机构结合的大型“综合医院”。在医疗综合体里，医生为患者提供从诊室就医、实验室、放射学服务，到门诊手术的一站式服务。不同的是，Medical Mall以医疗服务为主导，商业零售服务作为配套，旨在为客户提供一站式、差异化的就医体验。

借鉴张强医生对medical mall的定义：

• 多家中小型独立医疗机构的聚焦
• 具有第三方检验、影像中心和日间手术中心
• 行政和品牌服务支持
• 质量和风险控制委员会
• 紧急安全通道
• 长周期的物业租赁时间
• 周围商业配套（停车、餐饮等）

Medical mall的潜在价值覆盖患者、医生、业主、入驻机构等多个主体。

• 首先从患者来讲，就医更加便捷和舒适，预约专科名医团队更方便。
• 从医生角度来讲，办医成本可以控制，上班交通和环境更好。
• 从物业主角度看，由于医疗机构的稳定性较好，受经济波动的影响较小，可以获得长期稳定的租约，并丰富周围的消费业态。
• 而从政府角度来看，既符合了医改多元办医和分级诊疗的政策方向，又非常有利于监督管理。

这种模式最早诞生于美国，后发展至新加坡、日本等国家，在国外已经是一种比较成熟的商业模式。这种模式的兴起，离不开人口年龄结构激发的医疗需求、经济发展状况赋予的医疗消费力、以及政策引导下健康医疗产业的市场化发展，同时也推动医疗创业从“单打独斗”进入Medical Mall“抱团取暖”时代。

美国市场

• 业态较为成熟，在美国有超过三分之一的医疗诊所开在购物中心
• 目前美国拥有超过50个医疗商城，承接了购物中心“租赁”的方式
• 大部分医疗商城是由大医院、医生团体或政府投资建立的
• 大部分的医疗商城盈利是依靠租赁，小部分则是自建自用

亚洲地区（新加坡、菲律宾等）

• 医疗商城处于发展的初级阶段
• 大部分medical mall是由房地产商、投资机构或信托公司组成
• 新加坡有相当成熟的Medical Mall商业项目，以各种私立医院、诊所为主力店，另外还有相对完善的商业配套。

近几年，这种“医疗+商业综合体”的模式也进入我国，在我国的香港也有成熟的项目，但大陆的Medical Mall刚刚崭露头角，如杭州全程国际健康医疗中心、成都鹏瑞利国际医疗健康中心、北京光合健康荟等。

成都鹏瑞利国际医疗健康中心

Medical Mal

国外案例分享

众所周知，我国地产行业经历了发展的黄金十年，目前正面临前所未有的困境，从业者纷纷在多元化转型中寻求新的增长发力点。虽然中国和欧美发达国家的医疗体系存在较大的差异，但医疗需求激增、人口老龄化等背景存在一定的相似性。

目前国际上发展成熟的medical mall主要分为以下四种开发模式：

01 原来是零售商场，后整体改建为医疗建筑，由医疗机构开发和管理，且没有零售业态

02 原来是零售商场，后由医疗机构重新开发和管理，以医疗为主体的Mall，有零售商入驻（承租），典型代表是美国密西西比州杰克逊城（Jackson, MS）的Jackson MedicalMall

美国Jackson Medical Mall

项目背景：由废弃的购物中心转变的现代医疗和零售中心，是美国最早也是最大的医疗商城之一

项目规模：占地面积约90万平方英尺

开业时间：1997年

服务内容：提供从普通门诊到专科门诊，以及医疗教育的全方位医疗服务

盈利模式：物业租赁，拥有80 多家医疗保健、零售和社会服务承租人

杰克逊医疗商城通过与UMMC、杰克逊州立大学和Tougaloo 学院的战略伙伴关系，为低收入地区（非裔美国人社区）提供医疗服务。商场内的租户包括UMMC（University of Maryland Medical Center，马里兰医学中心）肾透析诊所、UMMC癌症研究所、密西西比州眼科协会、20家生活服务商店、3个教育机构、8个大学部门、26间办公室、26个医学中心培训基地等。

据统计，杰克逊医疗商城每年接待患者超过20万人次，平均每天有4600至5000辆汽车进入大门。据杰克逊医疗商城的实际控股机构——杰克逊医疗商城基金会(JMMF)公布的2016年年报显示，商场2016 年实现近1300万美元营收，其中租赁和相关收入占78%。

03 原来是零售商场，由非医疗方重新进行医疗开发，业态以零售为主，也有若干医疗租户，典型代表是Vanderbilt University Medical Center（范德比尔特大学医学中心，简称VUMC）

范德比尔特大学医学中心

项目规模：总建筑面积450,000平方英尺

开业时间：1968年

转型情况：2008年，由地产商GS&P和VUMC共同改造， VUMC将旗下23家侧重心脏病预防的诊所和行政部门搬迁到商城的二楼和办公大厦，总建筑面积450,000平方英尺，为当地居民带去顶尖的医疗服务，和100多个专科医学继续教育的机会。

服务内容：有9个医疗系统和数家诊所，是美国著名的教学医院，有9个成人和10个儿科专业，床位数1000张，年门诊量超过200万人次

04 修建之初就专门规划的混合式Medical Mall，由医疗机构或政府单位等开发和管理，有零售业态。典型代表是AlbertsonsDistribution Center产业园的凯撒医疗（KaiserPermanente）、迪拜健康城（DHCC-Dubai Healthcare City）

KaiserPermanente凯撒医疗

项目规模：占地面积63英亩

开业时间：1968年

建设情况：2005年，凯撒医疗以9450万美元价格收购了Albertsons Distribution Center产业园。经过重新规划和改造，凯撒将其医疗部门和数字医疗中心Kaiser’sHealthConnect（线上医学信息中心和决策支持中心）搬到了园区内。由于凯撒是非营利医疗组织，不能为地方贡献物业税，因此按照当地市政要求，新建园区还规划了零售用地，打造汽车城和购物中心，以弥补税收缺口。

迪拜健康城（DHCC）

项目背景：迪拜最核心的医疗健康产业集聚区，是世界上第一个最全面的医疗保健自由区

成立时间：2002年

投资主体：阿联酋副总统兼总理、迪拜酋长马克图姆

建筑面积：主要分为医疗区和度假休闲区。其中，医疗区占地38万平方米（570亩），提供传统医疗、替代性医疗服务、医疗教育研究和相关支持性服务。度假疗养区占地176万平方米（2640亩），提供持续护理的住家式医院、门诊、豪华温泉度假村和完善的健康服务。包括健康护理社区医院、社区门诊诊所、疾病预防及疗养中心、美容中心、运动康复中心等功能组成。

服务内容：

传统医疗服务。将医生办公室、门诊手术中心、综合医院、专科医院、康复和长期保健设施、临终关怀和诊断实验室聚集在一起，提供高度便利的医疗一条龙服务。

替代性医疗服务。融合东方医学和其他健康计划的中心，提供12个领域的相关服务，包括顺势疗法、印度草医学、中医、尤纳尼医学、骨科、治疗性按摩、自然疗法、引导意象、泰志、普拉提、捏脊和瑜伽CAM的治疗方法。

医疗教育、研究。家庭医疗、牙科、护理和健康培训学校等。包括波士顿大学迪拜牙科专业学院、哈佛医学院迪拜学院等，以及其他医疗基础服务如药房、医疗设备、医疗咨询等。

相关支持性服务。包括签证中心、五星级酒店、矿泉疗养浴场、购物中心、零售和饮料店等。

相比medical mall大热的欧美发达国家，中国大陆市场才刚刚崭露头角。虽然起步较晚，但在发达国家先进模式的引领下，国内近几年也出现了多个医疗商业综合体业态，如杭州全程国际健康医疗中心、成都鹏瑞利国际医疗健康中心、北京光合健康荟等，下文和睿将与您分享国内medical mall发展现状。