养老社区项目一般具有投资规模大、回收周期长、投资风险高等特点，因此资金问题成为养老地产开发项目发展的关键因素。和睿顾问系统梳理了目前养老项目的融资渠道与途径，虽然在实操层面落地性不一，但仍希望可以带来一定的启示。

一、银行贷款

2015年民政部与国家开发银行联合发布了《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》民发（2015）78号文件，文件详细明确了养老项目申请国开行贷款的条件和操作流程。政策指出，申请国家开发银行贷款支持的养老项目，应通过民政部门推荐或认可。据民政部官方网站公开，截止到2019年11月，国家开发银行已累计向养老行业投放融资总额360亿元。

▷项目案例：南宁市第二社会福利院项目

2016年11月国开行广西分行完成南宁市第二社会福利院项目授信2.3亿元。该项目是财政部PPP示范项目之一，也是广西首例大型养老服务PPP示范项目。南宁市第二社会福利院项目位于南宁市龙岗片区，总用地面积243.63亩，总投资3.74亿元，设计床位数2000张，建设内容包括医疗康复综合楼、培训综合楼、社工楼及后勤保障房等。

大多数养老项目主要的融资渠道仍为从商业银行贷款，贷款种类主要分为项目贷款、流动资金贷款及经营性贷款。商业贷款的优点是融资成本低、操作简单且商业银行逐渐开始重视，但缺点是要求比较严格，需要有抵押物，且还本付息压力、财务风险较大。目前商业银行针对养老项目推出的信贷产品不多。

▷项目案例

2019年中国银行北京市分行创新推出“中银惠老通宝”（也称“床位贷”），以“床位贷”形式向符合准入标准的养老服务机构提供普惠金融授信产品。具体是指中国银行可根据养老服务机构（包括公办公营、公办民营、公建民营等公办养老机构及社会办养老机构）与入住人员签订的合同，发放贷款用于支持养老服务机构日常经营、购买设备等支出，单笔贷款期限最长可达3年。目前，中国银行北京分行已成功向北京市房山区的一家养老机构发放了贷款。

目前，世界银行和亚洲开发银行等机构已经开始对国内多个省份养老产业发展提供贷款。世界银行、亚洲开发银行的支持贷款具有贷款周期长、利率超低的特点，对于解决地方养老服务体系建设资金不足的问题起到非常重要的支持作用。

▷项目案例：世界银行联合法国开发署支持贵州养老服务体系建设

2018年1月，贵州养老服务体系建设项目获得世界银行贷款3.5亿美元、法国开发署贷款1亿欧元联合融资贷款，被国家发改委、财政部作为养老示范项目列入《世界银行贷款2018财年计划谈判项目清单》。该项目是世界银行在我国首次采用与法国开发署联合融资方式支持建设，采用结果导向新型贷款工具，年利率1.5%左右，贷款期限30年，含5年宽限期。同时法国开发署与世界银行贷款条件相同。

二、债券融资

2015年4月国家发展改革委办公厅发布《养老产业专项债券发行指引》（发改办财金[2015]817号）文件，政策指出营利性和非营利性养老项目均可发行债券，企业可以使用发行债券募集的资金新建、改建、收购相关养老设施，其中可用于改造为养老设施的公用设施除学校、医院、疗养机构外，还包括其他文化、体育、金融邮电等公用设施。

在优化养老产业专项债券品种方案设计方面，一是支持发债企业发行10年期及以上的长期限企业债券或可续期债券，二是支持发债企业利用债券资金优化债务结构，在偿债保障措施较为完善的情况下，允许企业使用不超过50%的募集资金用于偿还银行贷款和补充营运资金。

▷项目案例

• （1）2018年4月，安徽芜湖宜居投资（集团）有限公司发行养老产业专项债券，总额12亿元，期限10年，用于芜湖金晖养老示范基地项目。

• （2）2019年9月，河南南阳西峡县财和产业集聚区投资有限公司发行养老专项债，期限不超过7年，总额不超过7.5亿元，所筹资金5.6亿元用于西峡县惠民康复保健养老中心建设项目，1.9亿元用于补充营运资金。

国开行、农发行向邮储银行定向发行专项建设债券，中央财政按照专项建设债券的90%给予贴息。国开行、农发行利用专项建设债券筹集资金、建立专项建设基金，主要采用股权方式投入，用于项目资本金投入、股权投资和参与地方投融资公司基金。债券总规模为3000亿，国开行大约为2000亿元，农发行为1000亿元。该部分资金不得用于没有回报的公益性项目或回报率较高的市场化项目，项目投资回报率一般应在2%至6%之间。该专项基金一定期限后(5年至10年)做出安排，通过一定渠道退出。

三、资产证券化

资产证券化是指将缺乏即期流动性，但具有可预期、稳定的未来现金流的资产进行组合及信用增级，并依托该资产（或资产组合）的未来现金流在金融市场上发行可流通的债券(债券或收益权)的机构化的融资活动。这种融资模式对于大资金投入、稳定现金流的长租公寓与养老地产非常适用。但就目前条件来看，养老项目要运用资产证券化模式进行融资仍面临诸多问题：

从未来养老地产资产证券化的路径而言，或有以下几点考虑：

2014年8月，财政部和商务部联合印发《财政部办公厅、商务部办公厅关于开展以市场化方式发展养老服务产业试点的通知》，决定选择部分基础较好的省份或城市开展养老产业引导基金试点，促进养老服务产业加速、融合发展，探索以市场化、商业化方式支持养老服务产业发展的体制机制和有效模式。

随着政策型引导基金的推动，养老产业基金快速发展，发展动力也逐步由政府主导向市场主导转变，由产业方主导的养老产业基金数量也有了明显的增加，截止目前，在国内养老产业基金的主要参与主体除政府出资的平台公司外，还包括具备一定实力的产业企业以及银行、保险、信托等金融机构。

此类养老产业基金主要以政府预算出资为主，通过吸引地方政府及社会资本的参与，以股权、债权等方式投资养老服务发展项目，以此支持养老产业的发展。2014年，财政部、商务部共同决定，以吉林、山东、内蒙古、甘肃、湖南、安徽、湖北、江西等8个省区为试点地区，通过市场化方式推动养老服务产业发展。财政部为每个省提供3亿财政资金，再由各省的银行或社会资金以不低于1∶4比例配套资金设立养老服务业投资基金。2015年财政部发布《关于财政资金注资政府投资基金支持产业发展的指导意见》，鼓励财政资金参股产业龙头企业发起设立基金以推动产业链协同发展，优化产业布局。

▷项目案例

2016年，江苏省财政厅与金陵饭店集团设立江苏省养老产业投资基金。

基金首期募集规模20亿元，由中国银行江苏省分行提供100亿元融资支持，重点投资面向老年人的医疗护理、康复保健、文化教育、休闲娱乐、养老居住等领域，如江苏汇乐集健康产业有限公司。

产业企业主导的养老产业基金一般是指具备一定实力的养老产业企业联合政府、金融机构等发起设立的产业基金，可结合产业企业相关技术优势，对被投资企业进行投后管理或提供增值服务，协助运营管理，促进投资价值最大化。目前，产业企业以同仁堂、汤臣倍健、九州通、云南白药等大型知名医药企业集团为主。

除此之外，一些金融机构、民间资本也发起了产业基金。目前，商业银行多利用渠道、客户、资金等多方面的优势，通过拓展产业基金等新兴业务领域，拓宽投贷渠道。如华夏银行目前正在筹备的养老产业基金，将以股权投资和劣后债投资模式支持养老产业发展，基金初步规模约为10亿元。

信托公司主要以信托计划做LP形式参与产业基金。此外，国家政策层面也有大力推动保险企业投资产业基金，2015年，保监会发布《关于设立保险私募基金有关事项的通知》，鼓励保险公司设立成长基金、并购基金、新兴战略产业基金、夹层基金、不动产基金、创业投资基金和以上述基金为主要投资对象的母基金的私募基金，投向养老服务、健康医疗服务等符合保险产业链延伸方向的产业或业态，如平安、太平人寿等保险机构均有涉足养老产业基金。

PPP模式，即政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式。在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。PPP项目发展养老模式的特点是主体间全责明确，性质上产权共享，经营上合作共赢、风险共担。对于政府而言，PPP模式可以一定程度上缓解在养老行业发展中财政资金缺乏、经验不足的问题；对于企业而言，可以发挥其在运营管理技术方面的优势，在政府政策支持与指导下可以降低风险，增加收益；对于民众而言，也可以在合理价格内享受更高质量的养老服务。

▷项目案例

武汉九州通人寿堂养老院位于武汉市江汉区发展大道，是武汉首家PPP养老项目，也是华中地区最大的养老机构PPP项目。该项目于2017年2月签约，经过1年多的装修改造，正式对外营业。项目总投资约1.23亿，总建筑面积近45000㎡，设有床位1200余张。其中，九州通医药与人寿堂合计占比90%股份，武汉市政府占比10%股份。

六、信托贷款

信托成为继保险机构后进军养老产业的又一类金融机构。在养老地产项目中，信托可以提供充裕的资金。目前信托在养老地产融资中的作用主要有两种：一是充当间接融资的中间平台或通道，通过单一信托计划，如理财产品等形式让银行资金以表外业务的形式通过信托渠道发放给养老地产项目。二是成立各种SPV(特殊目的公司)，以股权、债权或两者结合的方式解决养老地产开发经营的全程资金供应问题，包括前期咨询费用、土地摘牌费用、建安成本、经营费用等。

2013年11月，中信信托表示，将推出总额数百亿、首期数十亿元人民币的健康产业基金，用于云南昆明“嘉丽泽国际健康岛”等健康、医疗和养老项目。此后，中信信托又推出消费信托，对接“嘉丽泽国际健康岛”旅游度假等相关服务。

七、股权融资

2015年以来，养老业并购重组风起云涌。通过收购成熟型、成长型养老机构的方式，有利于资本方迅速地打开局面，实现布局养老产业的规模扩张，抢占市场份额，也有利于被收购方进行资金融资。

▷项目案例

• 1) 2016年1月19日，宜华健康公告拟以4.08亿元收购主营养老服务产业的亲和源股份有限公司58.33%的股份，并借此外延式并购实现在养老产业板块的布局。

• 2) 2019年3月，上海交大昂立（600530）股份有限公司(“交大昂立”)披露收购股权暨关联交易公告，拟以现金6亿元收购关联方上海佰仁健康产业有限公司(简称佰仁健康)持有的上海仁杏健康管理有限公司(简称上海仁杏或标的公司)100%的股权。本次交易是上海交大昂立公司向老年医疗护理服务产业拓展的重要举措。