目前，国内很多重资产养老社区的项目前期开发投入大，往往可能面临较大的资金压力，如果单纯依靠后期的运营收入，项目的投资回收期很长。因此，项目投资方在交易模式的设计上会侧重考虑如何尽快回收现金流以覆盖前期投资成本，而养老会员卡则成为了较为普遍的选择。

那么，养老会员卡是什么？目前市场上主要的会员卡产品模式有哪些？下文和睿将结合典型项目，对各类会员卡模式进行归纳总结，与大家一起分享探讨，也欢迎大家进行补充或指正。

首先从本质上来看，养老会员卡对应的不是房产，而是权益，是长者凭会员卡在一定期限内享有的占有、使用或居住养老物业，并享受相应的养老服务的权益。具体到会员卡本身，可以包含如以下的选项：

▷ 永久使用权或终身使用权或定期使用权

▷ 可继承或不可继承

▷ 可转让或不可转让

▷ 可退还或一定期限内可部分退还或不可退还

▷ 指定房源或不指定房源

▷ 有投资收益或无投资收益

上述权益可以有不同的组合方式，由此可以根据不同的权益特征对会员卡进行细分，目前市场上主流的养老会员卡模式包括有：终身会员卡、租金趸交型会员卡、押金型会员卡、使用权销售型会员卡和购置费型会员卡。

1. 终身会员卡

终身会员卡对应的是长者公寓的永久使用权（等同土地使用年限），会员卡可继承，可转让，原则上不指定房源，或可享有多个连锁项目内的换住权益。在收费模式上，终身会员卡统一定价，在实际入住时月费根据不同房型额外收取。其中，比较典型的如亲和源熟年卡（A卡）模式。

典型案例——上海亲和源迎丰老年公寓熟年卡

2. 租金趸交型会员卡

租金趸交型会员卡对应长者公寓的定期使用权（一般为5-20年），属于消费型会员卡。会员卡原则上不可继承，不可转让，在使用期限内可等额退还剩余租金，且指定房源。会员费用根据不同房型分别定价，入住额外收取月费。以万科随园嘉树、万科海上明月、亲和源B卡为典型。

典型案例——万科随园嘉树

此外，租金趸交型会员卡还有一种比较特殊的情况，以广州市场为典型，在权益方面增设可继承，可转让的条件，且不入住情况下可享受返租收益，增加了一定的投资属性，典型的有某社区A卡模式。

典型案例——某养老社区A卡

3. 押金型会员卡

押金型会员卡对应终身使用权，直至权益人身故。押金全额可退或需满足一定期限（如3年后全额退还），会员卡不可转让，不可继承，且指定房源。从收费机制上而言，押金型会员卡相当于通过押金的投资回报覆盖入住租金的费用，因此会员卡费用根据不同房型定价，入住需额外收取月费，保证项目的可持续运营。典型项目如泰康之家系列、国寿嘉园系列。

典型案例——泰康之家申园（押金模式）

4. 使用权销售型会员卡

使用权销售型会员卡对应永久使用权（使用年限等同土地年限），会员卡可继承，可转让，以上权益与终身会员卡基本相同，主要区别在于使用权销售型会员卡指定房源。因此，收费模式方面也存在较大的差异，使用权销售型会员卡按单位建筑面积（即房价）定价，入住则缴纳月费，不入住可对外租赁（包括如社区统一托管出租）获取租金回报，具备获取投资收益的可能性。典型的有金东方颐养中心金卡模式。

典型案例——金东方颐养中心金卡

5. 购置费型会员卡

购置费型会员卡是目前广州地区比较常见的会员卡交易模式，其对应的是定期的使用权（一般为3-20年不等，且可不连续入住），会员卡可继承，可转让，原则上不可退，且不指定房源。与此同时，购置费型会员卡可实现按房源总数以一定比例超卖（仅限公寓类产品，集中面向预养老客户），因此，尽管一次性购置费用门槛较低，但实际现金流回收相对尚可，当然，由此也会带来未来客户权益集中兑现的风险。在收费模式方面，会员卡一次性购置费用根据不同使用年限定价，入住时月费则根据不同房型及入住长者护理等级定价。典型的如广州泰成逸园B卡模式。

典型案例——广州泰成逸园B卡

总结来看，目前市场上主要的会员卡模式包括有终身会员卡、租金趸交型会员卡、押金型会员卡、使用权销售型会员卡、购置费型会员卡，会员卡相关权益汇总如下：