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养老观察|竞争中顺势前行的苏州养老市场 2021-01-04

2020年是特殊的一年,有艰难痛苦,也有希望与期待,对养老行业而言亦如此,一句话形容“艰难中寻找希望”,在岁末年初之际,感谢各位养老人坚持不懈的付出,疫情还在继续,我们不敢期望过多,小编就预祝大家都有一个平稳有收获的2021。




近几年来苏州养老市场迅速发展,涌现出多个养老头部企业,和睿小编有幸实地探访了苏州几家养老项目,对苏州养老市场有了初步了解,虽有以小见大之疑,但也略有启示,希望可供同行参考。


 康养基底 苏州一个充满养老底蕴的城市

1)康养环境:苏州位于太湖之滨,一个被称为“人间天堂”的城市,素来以山水秀丽、园林典雅而闻名天下,山、水、城、林、园、镇为一体,不仅拥有完美的自然环境,同时还具有闲适的城市生活氛围,是养老生活的理想聚居地。

2)老龄环境:截止2019年底,苏州60岁以上户籍老年人口达185.7万人,老龄化率约25.69%,其中常熟、太仓、姑苏区老龄化率极为严重,已超过30%,这些日渐攀升的数字背后是苏州对养老不断增长的需求,一方面带了极为严重的压力,也为市场带来了全新的发展机会。

3)政策环境:在如此严峻的老龄环境背景下,政府也不断探索推进养老发展的政策落实,以满足对市场不断增长的需求。如在2020年5月,市民政局率先出台《苏州市家庭养老夜间照护床位建设运营管理办法(试行)》,在全市10个市、区居家养老服务中心增设家庭夜间照护床位,解决居家养老夜间照护难题。


 养老市场 本土为王到百花齐放,产品线逐步完善

从苏州养老企业发展历程来看,实际早在2011年,便开始了养老地产的试水,2011年建屋乐龄公寓开工,2014年5月份开始营业,意味着苏州第一个养老地产项目开始推向市场。此后本地企业纷纷看好苏州的养老市场,苏州市农业发展集团有限公司出资的怡养老年公寓,2014年也投入试运营;江苏吴中集团旗下江苏中元控股集团有限公司在2013年7月全资组建江苏瑞颐养老产业发展有限公司,着手打造CCRC精品养生养老社区。

随后各养老品牌投资商们也跃跃欲试,目前开业的有【险资类养老社区】,如国寿第一个落地项目——国寿嘉园·雅境、泰康之家·吴园;【地产类投资主体】,如旭辉彩园、朗诗常青藤也纷纷入市。另外光大汇晨、红日、九如城、朗诗常青藤等一线、主流【养老运营服务品牌】先后有项目在苏州落地;此外远洋·椿萱茂、凯健国际等品牌养老企业也均有项目在筹建中,也加快项目布局。总体来看,目前险资、房企、本地养老品牌等呈现连锁化发展的趋势。



从产品线分布来看,现阶段养老项目产品线布局完善,覆盖从50-80岁年龄阶段不同长者养老服务需求,从产权型康养社区到持有型CCRC长者社区、再到高龄养护、护理院等照护机构项目均有落地项目。以退休活跃长者为主的产权型康养社区——「和城养老有伴社区」采用产权(商业用地,40年)交易模式销售,物业费+月服务费(增值服务,可选)运营服务模式,以满足不同客户的康养、养老生活需求。以健康自理长者为主的持有型长者社区——「泰康之家·吴园」、「瑞颐椿熹里」等以一次性会员费+月服务费销售与运营模式,一次性会员费以使用权、押金或租金趸交等为主,而月服务费为强制缴纳。以满足高龄护理长者为主的照护机构如传统养老机构、护理院等。




和睿养老在苏州调研期间,也实地探访了几个养老项目,以下选取两个较为有代表性的项目进行简单的梳理,以供同行参考。


▷案例一:瑞颐椿熹里

苏州本地房企吴中集团旗下中元控股打造的精品养老社区,早于2013年成立开始便开始探索CCRC可持续照料社区的打造,通过打造“和于自然,养于无忧、寄于康乐、享于亲善”的四大“和”心体系,为长者提供一站式养老服务。作为苏州首批CCRC项目,椿熹里凭借精致的环境打造及特色服务提供,获得苏州甚至上海长者的认可。




虽然由于疫情防疫要求,没有直接进入园区参观,但和睿小编在外围便被白墙黑瓦的传统苏派建筑风格的洋房所吸引,满满的江南婉约、闲适气息扑面而来(是小编心中理想养老居所的样子啊),此外在配套方面,项目还配备康娱中心、老年大学等完善的功能配套,满足社区长者的生活娱乐需求。项目还通过配建二级老年病医院及护理院,为入住社区长者提供就医便利及一站式养老服务,解决长者入住的后顾之忧。

值得一提的是,项目还在距市区3分钟路程的地块专门规划「瑞颐农场」,为老人提供一个亲近自然、实现自我的休闲新场所。在农场,老人可以选择种植蔬果、垂钓赏花、领养家禽等,为长者养老生活提供新方式。

椿熹里项目提供65-153㎡七种户型选择,根据不同户型缴纳一定的会籍押金与服务费。在交易模式设计上,兼顾不同长者的需求,推出短期卡(一年)、定期卡(押金模式)以及永久卡(使用权)模式,以供长者选择,其中定期卡(押金模式)售价约30万-103万,永久卡(使用权模式)售价约77万-160万。除一次性门槛费外,入住还需支付月服务费2880-3980元/户,另外未入住期间只收取30%的服务费作为服务费,大幅降低了长者空置期的养老成本,也吸引了更多年轻长者的选择。


▷案例二:泰康之家·吴园

泰康之家·吴园位于5A级旅游度假区阳澄湖半岛中心,以0.6极低的容积率打造花园式养老社区,规划【长者公寓独立生活单元】、【二级康复医院康复护理单元】等产品线,形成完善的可持续照料与医养融合产品线,打造集“温馨的家、优雅的会所、开放的大学、高端医疗健康中心、精神家园”五位一体的高品质养老社区。




泰康一直推崇「文化艺术」与养老相结合的生活方式,吴园作为泰康首个定位“艺术”养老社区项目,由建筑大师贝聿铭弟子莫平操刀设计,除社区标配的斑斓多彩的「蝴蝶艺术」「阳光花房」外,项目还融入江南元素,园区景观按照按苏州园林风格建造,随处可见青砖白瓦、假山叠墅,营造“移步异景、艺术园林”的江南养老居住体验。另外在长者社区建造基础上,同时规划约1万㎡养老会所,3万㎡“艺术体验式”精品度假酒店以及1万㎡的嘉德艺术中心,通过将文化艺术主题引入养老概念中,提升项目的文化内涵。

根据相关报道显示,吴园自2019年开业以来,入住居民已经超过200户,入住率约90%,入住速度远超其他项目,这一方面因为吴园地处阳澄湖畔,休闲度假属性更强,同时项目更具稀缺性,另一方面吴园相对泰康之家其他项目,其在总价门槛及月费定价上更具性价比,且目前购买乐泰财富卡还可享7折优惠,月费(含房间使用费及服务费)定价也相对较低,如小一居室户型月费低至4800元/月。其相对较为性价比的居住品质与养老服务,吸引了更多长者的认可与选择。


 苏州市场 上海长者“跨城”养老新选择

和睿在实地调研中发现,瑞颐椿熹里项目目前基本已满住,另外凭借其“亲水、亲木、亲绿”的环境及产品精细化打造也受到上海长者的认可,已入住长者中大概有30%来自上海。泰康之家·吴园已入住200位长者中,从上海慕名而来的长者比例也超过3成。由此可见,苏州已经成为上海老人养老的新选择,这一方面得益于【苏州的优美的景观与自然环境】,另一方面也离不开与【上海毗邻的天然地域与交通优势】,最后【长三角一体化政策的推进】,也为上海长者“跨城”养老提供了新的可能。




除此之外的重要原因,与上海相比苏州养老成本相对更低,仅以泰康之家的连锁养老社区项目为例,「上海申园」一室一厅户型一次性门槛费押金总价高达160万,而「苏州吴园」定价为100万(目前7.5折后平均价格只需75万),同时月费也存在较大的差距,上海申园一室一厅月费(含房间使用费及服务费)高达11661元/2人/月,苏州吴园仅需7900元/2人/月。由此可见更加性价比的养老服务选择,也成为了上海长者选择苏州的重要因素。


苏州以深厚优质的城市康养基底,长三角重点城市战略地位的加持以及养老政策的持续推进,为其养老市场蓬勃发展带来新的契机,也成为各大养老企业及品牌扩张布局的重点城市,其项目落地不仅关乎到项目本身,同时也是企业养老战略布局的重要一环。苏州养老市场是一个高速发展的市场,也是一个更加包容的市场,未来发展充满想象。未来随之而来的大量养老社区及机构入市,企业将面临更为激烈的竞争,市场也即将迎来赛点,总之养老是一场持久战,只有认真对待,才能随市场持续成长。「总而言之,苏州市场,值得关注,未来可期。」

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