和睿视角 Insights

深圳: 中国“最年轻”的城市,养老也需未雨绸缪 2020-05-21

壹、老 龄 化 情 况

  深圳,作为中国开放的最前沿,建市41年,建立特区40年。2018年人口平均年龄仅约32岁,堪称中国“最年轻的一线城市”,但深圳的老龄环境目前存在一个养老需求集中爆发的“窗口期”,深圳养老服务也需未雨绸缪。

  虽然现阶段深圳的老龄化率低,但其老龄化发展进程较快。此外,作为典型的移民城市,深圳老龄化呈现出户籍和非户籍老龄人口倒挂的特殊现象。

  从一座小渔村到国际化大都市,深圳的发展离不开每一代建设者。根据长者来深的阶段及和睿调研的结果,我们将深圳养老客群划分为四类。其中,原住民长者、第一代来深建设者及邓小平二次南巡后来深人员整体占比较少,但普遍拥有较强的经济实力,且已经面临或即将面临养老问题,处于渐富渐老的状态。

  此外,21世纪年轻新移民带来的部分随迁长者因“深圳生态环境宜居”、“想靠近子女养老”等因素有留深养老意愿,相对来说其承价能力较弱,但这部分长者目前数量庞大。


贰、政 府 行 动

  深圳自2013年开始推动养老产业发展,近两年出台了一系列政策,养老行业迎来政策红利。如2018年全面放开养老服务市场,提出精简行政审批手续、放宽准入条件、加快公办机构改革等举措;2018年公布深圳民非养老机构补贴标准,对比其他一线城市,补贴力度相较大,尤其是建设补贴高达4万元/张。


  近期,深圳市民政局发布《支持深圳市养老服务行业发展专属金融服务方案》,中国银行深圳市分行设立50亿元专项养老信贷额度,全力支持养老服务企业恢复服务,为先行示范区构建高水平养老服务体系提供有力保障。





叁、供 应 现 状

  由于深圳目前户籍老龄化率较低,床位供应离十三五规划指标的户籍老人床位缺口较小,但即使考虑到常住老人留深比例,深圳的常住老人养老床位仍存在较大缺口。


肆、市 场 格 局

  深圳的养老市场起步较晚,但市场已经开始分化,初步形成明显的产品梯队。其中,性价比型项目以公办为主,为市场主流产品,月费用约2000-6000元;中高端舒适型及高端品质型项目均少量供应,以民办品牌型项目为主,月费用6000-20000元。


和睿从公办和民办两个市场出发,解析深圳的养老市场格局。


»» 公 办 机 构

  深圳的公办养老机构以各区福利中心为主,在政策的引导下,公建民营趋势明显。深圳各区福利中心的品质普遍优于其他城市,尤其是南山、盐田和罗湖等关内区福利中心,体量大且设备设施较新。

典型案例:深圳福田区社区福利中心·榕悦

  项目创办于1988年,于2018年由万科改造升级后重新开业运营(改造费用约2400万,政府补助800万),为福田区民政与万科携手打造的PPP项目,万科负责机构的日常运营。项目位于福田新洲,属于城市核心地段,周边交通便捷,且紧邻空气清新的深圳高尔夫球场,自然环境佳。

  除了优质的项目区位、规范的日常运营制度,项目在产品打造上也有所考究。室内采用适老化精装,原木简约风,品质佳,温馨舒适;公区配备多功能厅、休闲庭院、各楼层公共客厅(兼阅览、手工等空间)、老年大学教室等活动配套,同时也注重长者的精神生活,引入“乐活币”体系,长者参与活动获得乐活币可兑换礼品,鼓励长者积极参与各项活动。

  目前深圳的公办养老机构基本维持满住状态,一床难求,采取户籍长者轮候入住制度。申请轮候入住需进行老年人能力评估,评估结果是轮候入住机构评分的主要指标。这种方法有利于优化配置公办养老机构床位资源,更好地满足老年人的养老服务需求。


»» 民 办 机 构

  深圳的养老市场起步较晚,民办品牌型项目于近两年才集中布局,如招商、华润、前海人寿等。


典型案例:前海人寿幸福之家

  项目为全国首例出让养老用地(4亿),由宝能集团拍得,定位城市高端养老综合体,项目包含220套自理公寓及110套护理公寓。项目2018年8月开业,作为深圳唯一采用会员制的养老项目,前海人寿幸福之家门槛费用较高,采用两种模式:200万返本保息的保险模式及120万为主的会员卡模式。

典型案例:招商蛇口观颐之家


  深圳招商蛇口观颐之家于2018年3月30日开业,共75张床位,是招商观颐之家在深圳落地的首个高端养老机构,填补了深圳高端养老机构市场的空白,同时该项目也是深圳第一家获得盈利性养老牌照的养老机构。该项目目前为深圳市面上收费水平最高的照护机构,单床月收费合计约15000-25000元。

  和睿对比典型一二线城市养老市场调研结果发现:相比其他一二线城市,深圳现阶段民办养老项目整体去化速度慢,入住率普遍较低。具体来看,深圳中高端养老项目年均去化床位数约30-40张,而成都中高端养老项目年均去化约60张,武汉中高端养老项目年均去化可达100-200张。这与深圳现阶段老龄化率低及民办市场受到公建民营项目挤压有关。

  虽然目前深圳民办养老项目去化情况不理想,但近几年,品牌养老机构项目集中入市及泰康等社区型项目逐渐浮现,可以看出社会资本视深圳养老市场为一片蓝海,提早占位,抓紧先机。

典型案例:泰康之家·鹏园

  2019年12月底,泰康人寿保险有限责任公司深圳分公司“圳享新春·福至鹏园品牌发布会”在深圳华侨城洲际大酒店盛大举办,宣布泰康之家·鹏园即第16家泰康养老社区将落户深圳大鹏新区。项目规划占地5.37万㎡,计容建筑面积10.75万㎡,拟打造高品质医养结合社区,包含养老公寓约1000户,医疗床位约100床。

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