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中国式CCRC开发模式全解密 2019-11-04

CCRC(Continuing Care Retirement Community),持续照料退休社区,是指以健康长者公寓、护理单元、医疗及文娱配套为重要载体,面向健康长者、养护长者及护理长者,提供一站式可持续照料服务的一种复合式的老年社区。

在国内,CCRC历经10余年的发展演变,其开发模式也逐步趋于成熟,也衍生出更多的类型,而可持续的照料产品体系也仍然是各类CCRC型项目的核心要素。

从目前典型的项目来看,CCRC通常可以划分为三大类:即远郊型康养社区、近郊型长者社区、城市型医养综合体。下面和睿通过近年经验的积累与专业的沉淀,结合CCRC开发模式,将重点从选址条件、产品户型、客户特征及交易模式几个方面,对三类产品进行对比分析,与大家一起分享与探讨。



一、选址条件

首先,从选址条件而言,三者的区别主要体现在区位、交通及环境或医疗资源方面,如下图所示。

远郊型康养社区的康养属性比较突出,客户现阶段更多体现为偶居度假的需求,因此,对环境资源的要求更高,一般位于一、二线城市周边,生态比较宜居的区域,多靠近旅游景区,活动范围会更大,如长三角的乌镇雅园,距离南京110公里的金陵天泉湖养生养老社区都比较典型。交通方面,因为项目远郊的属性,在实际运营过程中,多通过班车往返接送,增加与市区的联系。

近郊型长者社区相对侧重养老属性,从方便子女探望或居住生活的便利性等方面来考虑,对距离以及交通的可达性会有更高的要求。一般选址一、二线城市近郊,公共交通可达性较好的区域。同时,近郊型长者社区对环境资源也有一定的要求,如社区周边环境优良,且注重社区内部环境的营造。比较典型的项目有随园嘉树、泰康之家系列(如申园、蜀园)。

城市型医养综合体集中面向高龄自理及护理长者,对医疗资源的关注度高,多选址于城市或区域中心地段,邻近优质医疗资源,如三甲医院,满足长者紧急就医的需求。典型的项目有鸿泰乐璟会、朗和国际医疗中心。



二、产品户型

在产品营造方面,CCRC型产品都是以可持续照料的产品体系为基础,但因为目标客群侧重不同,结合客户的实际需求,在主力产品的配置上会有一些区别。

远郊型康养社区以康养生活方式的营造为核心,更加强调活力的社区氛围。因此在产品打造上,以轻度适老化住宅为主配置。户型方面,考虑孙辈或多代家庭同时入住的需求,2-3房户型相对集中。同时侧重发挥全龄配套的重要承载作用,从全龄居住出发,配置品类丰富的配套体系,包括如养老会所、商业酒店等。

近郊型长者社区以运营为导向,以健康长者公寓主力配置,护理单元辅助配置,打造完善的可持续照料产品体系,并保证相对活力的社区氛围。同时,以养老会所为长者生活的核心承载,以门诊等医疗配套为基础保障,兼顾长者文娱生活、医疗保健的需求。此外,从目前实际运营的情况来看,健康长者公寓夫妻入住为主,部分有兴趣房/客卧/分房睡的需求,集中体现为1-2房的需求。

城市型医养综合体侧重医养结合模式,配置养护公寓与护理院产品,分别面向高龄自理、(半)失能/失智长者以及康复或医疗照护长者。其中,受到长者身体状况的影响,其行动能力减弱,活动范围减小,养护公寓多以单间小户型配置为主。



三、客户特征

从客户层面而言,三类CCRC型产品在其购房或入住主力客户方面也会有明显的差异,且远郊型康养社区以地产为导向,往往会存在购房客户与入住客户相分离的情况。

远郊型康养社区一般采用产权销售的模式,购房客户往往没有年龄限制,同时因其远郊的地段条件,受总价门槛、持有成本等各方面因素的影响,多具备预养老或投资的属性,通常会存在购房客户与入住客户相分离的现象。

其中,购房客户以45-70岁的预养老客户为主,集中来源于项目周边一、二线核心城市外溢,其需求体现为现阶段的偶居度假以及未来的定居养老。此外,也可能会有一部分本地自住兼投资的购房客户作为补充。而从入住客户来看,还是以70岁以上的健康长者客户居多。也因此,对于远郊型康养社区而言,在实际的运营过程中,往往会发现短期入住率偏低、社区氛围欠佳、整体入住周期长的问题。

近郊型长者社区以运营为导向,需收取高额服务费,因此更集中面向真正有需求的纯养老客群,入住以70岁以上的健康长者为主。

城市型医养综合体一般位于城市核心区,相对而言活动范围小,但医疗资源集中,主要面向80岁以上高龄自理和护理长者,提供专业的医疗及养护服务,是纯运营导向的CCRC型产品。



四、交易模式

最后是交易模式,三者的主要区别体现在现金流回收与运营可持续的侧重上。


远郊型康养社区以地产导向为主,采用住宅开发模式,通过“产权销售”方式,相比于持有型CCRC产品,购房客户无年龄限制,有助于实现客户扩容,从而在前期快速去化,加速现金流回收。但从运营层面来看,远郊型康养社区一般仅收取“基础物业费”,服务费非强制收取(如乌镇雅园提供菜单式服务可供选择,按需付费)。同时,考虑到客户非刚性的入住需求,项目前期入住率普遍偏低,可能会造成项目前期运营的持续亏损,因此运营平衡的周期较长。


近郊型长者社区以运营为导向,兼顾现金流回收与运营可持续。多采用“会籍卡(如押金、租金趸交)+月服务费”模式,前期以会籍卡一次性收益回收部分现金流,在实际运营过程中,通过月服务费的强制缴纳,获得持续稳定的运营收益,促进项目的可持续运营。与此同时,相较于远郊型康养社区,近郊型长者社区具有高门槛+高服务费的“双高”属性,集中面向纯养老客户,即健康长者客户为主,客户容量相对有限,因此存在去化速度慢,去化周期长的现象。


城市型医养综合体属于纯运营导向型产品,因客户多为80岁以上的高龄或护理长者,未来的不确定性较大,短居需求相对集中,“会籍卡”的接受度较低,一般采用“月费(含床位费、护理费、餐费)”模式。因此,对于城市型医养综合体而言,其投资回收期往往较长。同时因其城市核心区或区域中心的地段,多以改造物业为主,一般采用轻资产或轻重结合的模式,如长期租赁,中长期注重通过项目的可持续运营撬动资产增值。



综上,三大类中国式CCRC开发模式的主要区别汇总如下:

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